房地产周报：北京五环外继续松绑成交或迎阶段性放量

　　投资要点
　　8 月8 日北京住房限购政策再优化：1.符合条件家庭（京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2 年及以上的非京籍居民家庭）五环外购房不限套数，成年单身人士也被统一视作家庭户。
　　2.公积金贷款最高额度方面，首套房最高可贷款160 万元，二套房最高可贷款140 万元。3.最低首付款比例方面，将二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。我们预计政策落地后北京成交将迎来阶段性放量，进一步巩固市场止跌回稳。
　　行业基本面跟踪
　　（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为122.41万方，本年累计新房成交面积为5492.28 万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为141.17 万方，同比-15.1%，环比-1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.19 万方，同比-23.2%，环比+0.1%，二线城市近四周平均成交面积为69.21万方，同比-10.4%，环比-0.6%，三线城市近四周平均成交面积为30.77万方，同比-13.3%，环比-4.2%。上周14 城商品住宅可售面积为7995.65 万方，同比-9.93%，环比+0.15%，14 城去化周期为17.37 个月，其中一线城市去化周期为12.29 个月。
　　（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为189.62 万方，本年累计二手房成交面积为6989.96 万方，累计同比+16.3%。20城近四周平均成交面积为200.56 万方，同比-0.3%，环比-1.3%。截至2025/7/28 全国城市二手房出售挂牌量指数为12.79，环比-1.3%，挂牌价指数为153.38，环比-0.06%。
　　（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为56 宗，成交住宅类土地数量为24 宗，新增供应商服类土地数量为63 宗，成交商服类土地数量为39 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.96。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为6055.5元/平方米，溢价率为6.99%，环比-1.34pct，成交商服类土地楼面均价为1679.25 元/平方米，溢价率为2.25%，环比-0.08pct。
　　行情回顾：
　　上周A 股申万一级房地产行业指上涨2.16%，沪深300 指数上涨1.23%，房地产指数跑赢沪深300 指数0.93pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.16%，恒生综合指数上涨2.04%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.12pct。
　　风险提示：
　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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