房地产专题报告：京沪放松限购 关注政策效应和估值修复

　　研报摘要
　　行情回顾： 本期地产板块整体跑赢上证指数和沪深300 。本期（2025.08.01-2025.08.25），上证指数上涨8.69%，沪深300 指数上涨9.66%，房地产板块上涨10.07%；年初至今，上证指数上涨15.87%，沪深300 上涨13.58%，深证成指上涨19.46%，房地产板块上涨6.83%，年初至今房地产板块表现弱于大市。
　　销售：淡季销售延续下行，关注京沪楼市放松后带动市场提振。8 月新房销售仍旧延续下行态势，重点城市新房日均成交面积较7 月进一步下行，8 月北京、上海调整外围地区限购政策，关注京沪新政对市场成交的拉动，以及开发商为迎接“金九”逐步加大推盘节奏，带动市场成交改善。
　　政策：京沪限购再调整，开启政策调整空间。8 月8 日，北京定向放松五环外限购，8 月25 日，上海跟进放松外环外限购。北京上海调整外围地区限购政策，放松非核心区域购房限制条件，有助于定向去化非核心区域库存，刺激市场成交，促进房地产市场阶段性回稳。
　　投资：总量下滑，开发投资下行。7 月制造业投资和基建投资累计同比分别增长6.2%和7.29%，房地产开发投资累计同比降幅持续扩大至12%，拖累固定资产投资增长。7 月新开工面积累计同比下降19.4%，施工面积累计同比下滑9.2%，竣工面积累计同比下滑16.5%，销售市场持续低迷，开发商开工动力不足，预计新开工面积仍不乐观。
　　投资建议：进入8 月下旬，开发商陆续开始“备战金九”，高端改善盘的推出有望带动相关城市销售基本面的改善。但是，在当下市场环境中，销售端延续低迷，价格端“止跌回稳”仍有一定压力，量价尚未进入明显的正循环复苏通道，预计后期仍会有一定增量政策推出。展望后市，聚焦核心城市核心区域，且产品力获市场认可的房企如滨江集团、建发国际集团、绿城中国等有望持续受益，华润置地、恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显，二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会。
　　风险提示：商品房销售复苏不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；土地收储和商品房收储不及预期风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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