房地产开发行业周报2025W37：本周新房成交同比+3.0% 社融数据指向居民购房意愿低迷

　　8 月单月新增社融规模转负，新增居民中长期贷款持续低迷。据Wind，8月全国社会融资规模增量为25693 亿元，同比少增4630 亿元，为年内首次单月社融增量为负。居民信贷方面持续低迷，8 月新增居民中长期贷款为200 亿元，同比少增1000 亿元，新增居民中长期贷款占当月新增人民币贷款比重为3.4%，拖累幅度较7 月小幅收窄，但依然处于历史较低水平，指向目前房地产需求仍偏弱。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为6.0%，领先沪深300 指数4.60 个百分点，在31 个申万一级行业排名第2 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为136.4 万平方米，环比下降8.8%，同比提升3.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为42.5 万方，环比-6.1%，同比+6.1%；样本二线城市为65.8 万方，环比-8.3%，同比+17.1%；样本三线城市为28.1 万方，环比-13.9%，同比-22.3%。从今年累计37 周新房成交面积同比看，样本30 城共计6857.5 万方，同比-2.3%；一线城市为1816.4 万方，同比1.8%；二线城市为3297.1 万方，同比-4.9%；三线城市为1744.0 万方，同比-1.4%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计193.9 万方，环比增长12.2%，同比增长19.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为78.6 万方，环比4.9%；样本二线城市为92.4 万方，环比22.3%；样本三线城市为22.9 万方，环比2.8%。年初至今累计二手房成交面积为7420.3万方，同比增长16.6%。
　　信用债：本周（9.8-9.14）共发行房企信用债8 只，环比不变；发行规模共计66.10 亿元，环比减少20.8 亿元，总偿还量30.25 亿元，环比减少69.05 亿元，净融资额为35.85 亿元，环比增加48.25 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（86.2%）为主要构成。
　　债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、私募债（42.4%、38.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（48.6%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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