1-8月统计局房地产数据点评：量价延续调整 拆迁改造或为下阶段政策发力点

　　事件：国家统计局发布 2025 年 1-8 月房地产行业开发投资和销售数据。2点025评年1-8 月，全国实现：商品销售面积5.7 亿㎡，累计同比-4.7%；商品房销售额5.5万亿元，累计同比-7.3%。
　　销售端：销售同比降幅走宽，楼市信心仍待提振。2025 年1-8 月全国实现商品房销售面积5.7 亿㎡，累计同比-4.7%，相较1-7 月累计降幅走宽0.7pct。实现商品房销售额5.5 万亿元，累计同比-7.3%，较1-7 月累计降幅走宽0.8pct。单月销售来看，2025 年8 月当月全国实现商品房销售面积0.57 亿㎡，单月同比-10.6%，相较7 月单月同比降幅走宽2.7pct；实现商品房销售额0.54 万亿元，同比-14.0%，相较7 月单月同比降幅收窄0.1pct。
　　供应端：房地产投资降幅走宽，开工/竣工降幅维持平稳。2025 年1-8 月份，房地产开发投资额6.0 万亿元，同比下降12.9%，降幅较1-7 月走宽0.9pct；其中，住宅开发投资额同比下降11.9%，降幅较1-7 月走宽1.0pct；房屋新开工面积4.0 亿㎡，同比下降19.5%，降幅较1-7 月收走宽0.1pct；房屋施工面积64.3 亿㎡，同比下降9.3%；房屋竣工面积2.8 亿㎡，同比下降17.0%，降幅较1-7 月走宽0.5pct，其中住宅竣工面积2.0 亿㎡，同比下降18.5%，降幅走宽1.2pct。
　　资金端：房地产到位资金降幅略有走宽，国内贷款累计同比持续为正。2025 年1-8 月房企到位资金6.4 万亿元，同比下降8.0%，降幅较1-7 月走宽0.5pct，其中：①国内贷款1.0 万亿元，同比上升0.2%，累计同比增幅走宽0.1pct；②自筹资金2.3 万亿元，累计同比-8.9%；③定金及预收款1.9 万亿元，同比下降10.5%，累计同比降幅走宽0.6pct；④个人按揭贷款8857 亿元，同比下降10.5%，累计降幅走宽1.2pct。
　　房价端：70 大中城市二手房价降幅走宽，止跌回稳趋势亟待政策巩固。2025 年8 月70 城中，9 个城市新房价格环比上涨，较7 月份增加3 个；0 个城市二手住宅价格环比上涨。①从新房市场看，8 月70 城新房价格指环比下跌0.3%，跌幅较7 月稳定；同比下跌3.0%，跌幅较7 月份收窄0.4pct；②从二手房市场看，8 月70 城二手住宅价格环比下跌0.6%（其中一线城市二手房价环比-1.0%），跌幅较7 月份走宽0.1pct；同比下跌5.5%，跌幅收窄0.4pct，且连续12 月收窄。
　　政策端：京沪深先后松绑限购，拆迁改造或为下阶段政策发力点。整体看来，24 年924 新政的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，楼市正式进入新一轮政策宽松周期具备必然性与必要性，展望后续政策空间，除了传统限制性政策陆续取消外，拆迁改造或为下阶段政策发力点，具体来说：①拆迁改造提速→上海&广州拆迁引擎启动，后续配套政策与资金有望逐渐落实，其他超大特大城市资金能够平衡的项目有望参照可行实施路径快速推进，以持续优化供需结构；②稳预期→京沪深先后优化限购/公积金等政策，若效果不及预期核心区限制性政策或有放松；③防风险→“供给侧”或将加快回收闲置用地与收储现房进度，缓解库存压力；④促转型→好房子将从短期拉动转向长期支撑市场需求，引导行业迈入存量新阶段。
　　投资建议：8 月份楼市整体延续量价调整，京沪深先后松绑限购，楼市已进入新一轮宽松周期，拆迁改造或为下阶段政策发力点。标的方面建议关注存量地产三方向：①二手中介（我爱我家+贝壳-W）；②商业地产（新城控股+华润万象生活）；③物业服务（绿城服务）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期
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