房地产开发行业2025W39：本周新房成交同比下降23.6% 预计Q4因基数抬升同比承压

9 月22 日，国新办举行发布会，主要是从中长期视角回顾和总结“十四五”，不涉及短期政策的调整。央行行长潘功胜提到：当前中国的货币政策立场是支持性的，实施适度宽松的货币政策。在金融支持房地产风险化解方面，优化调整首付比、房贷利率等多项政策，并降低存量房贷利率，每年可为超过5000 万户家庭减少利息支出约3000 亿元。金融监管总局局长李云泽提到：积极助力化解房地产和地方债风险。持续推动房地产市场止跌回稳。多措并举稳定融资，为保障性住房等“三大工程”提供资金支持超1.6 万亿元，租赁性住房贷款年均增长52%。牵头建立城市房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款超过7 万亿元，支持近2000 万套住房建设交付，有力保障广大购房人的合法权益。
行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300 指数1.22 个百分点，在31 个申万一级行业排名第11 名。
新房：本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米，环比提升20.0%，同比下降23.6%，我们预计四季度因基数抬升同比承压。其中样本一线城市的新房成交面积为55.8 万方，环比+11.6%，同比+12.5%；样本二线城市为91.0 万方，环比+41.9%，同比-20.5%；样本三线城市为39.2万方，环比-4.1%，同比-50.6%。今年累计看，样本30 城共计7198.6 万方，同比-2.7%；一线城市为1922.1 万方，同比+3.1%；二线城市为3452.3万方，同比-5.2%；三线城市为1824.2 万方，同比-3.4%。
二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计198.9 万方，环比增长1.4%，同比增长13.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为86.3 万方，环比0.2%；样本二线城市为93.5 万方，环比9.0%；样本三线城市为19.1 万方，环比-21.1%。年初至今累计二手房成交面积为7815.4万方，同比增长17.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为3217.1 万方，同比+20.5%；样本二线城市为3622.8 万方，同比+16.4%；样本三线城市为975.5 万方，同比+10.7%。
信用债：本周共发行房企信用债14 只，环比增加5 只；发行规模共计147.81 亿元，环比增加67.61 亿元，总偿还量102.19 亿元，环比减少43.95 亿元，净融资额为45.62 亿元，环比增加111.56 亿元。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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