地产及物管行业周：多地因地制宜推出“好房子”建设标准

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：21 城国庆假期新房成交同比下降22%。上周(9.27-10.3)34 个重点城市新房合计成交247.2 万平米，环比-0.6%，其中，一二线环比+3.2%，三四线环比-46.3%。10 月(10.1-10.3)34 城一手房成交同比-28.4%，较9 月-85.4%。其中，一二线同比-23.2%，三四线同比-58.5%，分别较9 月同期环比-85.6%和-83.4%。国庆6 天（25/10/1-25/10/6）21 个重点城市6 天新房合计成交40 万平，同比-22%，成交量是2017-2024 年平均95 万平的42%。上周13 城二手房合计成交71.6 万平米，环比-38.3%；10 月累计成交同比+417.4%，较9 月环比-87.5%。库存方面，上周15 城合计推盘121 万平米，合计成交107 万平米，对应成交推盘比为0.89 倍，最近三个月（25年7 月-25 年9 月）分别为0.95 倍、0.98 倍和0.75 倍。截至上周末（2025/10/3）15城合计住宅可售面积为9043.4 万平米，环比+0.1%。3 个月移动平均去化月数为25.9 个月，环比+1.1 个月。
　　主要政策新闻：多地推出房地产支持政策，合肥、云南加快推出好房子建设标准。因城施策方面，重庆推出“房票安置+需求分层”以落实购房、置换补贴；合肥出台多项政策，供给端建立土地供应热力图机制，推进混合开发，编制“好房子”设计导则，需求端优化公积金贷款等；厦门完善优化人才落户条件，符合条件的区域、个人可申请落户；云南省住建厅等9 部门联合发文，加大住房补贴优惠政策力度，加大住房公积金支持力度，加大高品质“好房子”供给，加快出台云南省推进高品质住宅建设工作方案、“好房子”技术导则和标准体系；公积金政策方面，武汉提升公积金贷款额度，最高可贷150 万元；土地市场方面，南京成交六宗涉宅用地，成交额约42.1 亿元；北京成交太阳宫新区地块，成交额约43.1 亿元；此外，克而瑞发布9 月房企销售数据，50 家房企9 月单月销售金额1,802 亿元（-10%），单月销售面积976 万平米（-17.3%）。
　　公司动态跟踪：招商蛇口发行优先股，建发国际公布销售数据。融资担保方面，招商蛇口拟向特定对象发行优先股，数量不超过8,200 万股，用于保交付项目；越秀地产获30 亿港元循环贷款；销售方面，建发国际发布1-9 月累计销售数据及同比：销售金额710.3亿元（+7.5%）、销售面积275 万平方米（-15.8%）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块强大于市、物管板块弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨3.01%，沪深300 指数上涨1.99%，相对收益为1.01%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第4 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：万业企业、亚太实业、深深房A、新黄浦、深振业A，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为新大正、大龙地产、南国置业、电子城、市北高新。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.85%，沪深300 指数上涨1.99%，相对收益为-2.85%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为17.5/15.3 倍；物管25/26PE 均值分别13.8/12.5 倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，“好房子”政策将实现另辟蹊径的破局之道，引领核心城市五重利好共振、并推动领先筑底回升，同时也将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。此外，我们认为，货币宽松周期中，大类资产中商业地产优势明显，目前我国正处于货币宽松周期，优质商业地产价值重估已开始显现。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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