房地产行业专题报告：四季度地产展望：止跌回稳态势、增量政策空间与商业地产机会

　　摘要
　　随着2025 年1-8 月全国房地产数据的发布，市场对四季度行业走向的分歧进一步加大：国家统计局数据显示，现房待售面积环比首降、开发贷微增，人民银行三季度例会也提出，“巩固房地产市场稳定态势”。
　　与此同时，8 月单月商品房成交面积同比下降11%、现房待售面积仍处同比高位，市场仍然关心行业止跌回稳的态势和四季度的机会。
　　当前地产究竟是否具备“稳态”支撑？增量政策工具箱还有多少空间，政策博弈逻辑是否已退潮？房价下跌通道中，哪些板块能成为相对确定的主线？
　　一、四季度止跌回稳会有进展吗？
　　当前地产止跌回稳的趋势，基本上是边际改善。1-8 月三大“积极信号”：
　　现房待售面积环比降317 万㎡，同比仍增3.1%，去化周期超2.5 年；开发贷同比微增0.2%，国有大行地产业务不良率5%左右；一线新房价跌幅收窄0.1 个百分点， 1-8 月新房销量同比跌幅扩至4.7%，二手房价同比跌超5%，需求端仍需新增刺激。
　　二、四季度增量政策空间如何?还是“博弈增量政策”交易逻辑吗？
　　去年四季度因926 政策基数高，今年1-8 月投资、销售分别降12.9%、7.3%，四季度同比压力大；另一方面，截至2024 年9 月，3000 亿保障房再贷款使用率5%，土地储备专项债80%以上集中强省，存量政策工具生效需要时间。
　　后续“博弈政策”的交易情绪有所降温，但仍是地产板块的线索。
　　三、四季度地产主线是否变化？商业地产是否可关注？
　　主线优先选受益于美联储降息的港资商业地产。住宅盈利压力大，2024 年A 股房企存货跌价914.54 亿元，毛利率14.6%、净利率-8.31%，需求修复需超1 年。商业地产更稳：1-8 月办公楼竣工增9.3%，核心城市优质零售物业出租率超90%，现金流稳。美联储Q4 或两次降息，港资商业地产将降融资成本、保资产价值、提估值，投资价值突出。
　　风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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