地产及物管行业周报：8月投资销售继续走弱 上海房产税优化调整

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：一手房成交周环比提升，二手房成交周环比下降。上周(9.13-9.19)34 个重点城市新房合计成交208.3 万平米，环比+5.4%，其中，一二线环比+5.2%，三四线环比+8.1%。9 月(9.1-9.19)34 城一手房成交同比+17.6%，较8 月+25.5%。其中，一二线同比+22.4%，三四线同比-23.9%，分别较8 月+25.6pct 和+23.8pct。上周13 城二手房合计成交109.6 万平米，环比-6.1%；9 月累计成交同比+31.3%，较8 月环比+13.2%。库存方面，上周15 城合计推盘107 万平米，合计成交78 万平米，对应成交推盘比为0.73 倍，最近三个月（25 年6 月-25 年8 月）分别为1.02 倍、0.95 倍和0.98倍。截至上周末（2025/9/19）15 城合计住宅可售面积为8966.6 万平米，环比+0.3%。3 个月移动平均去化月数为23.2 个月，环比+0.6 个月。
　　主要政策新闻：8 月投资销售持续走弱，上海房产税优化调整。宏观方面，国务院正式施行《住房租赁条例》，鼓励多渠道增加租赁住房供给；国家统计局公布1-8 月累计房地产数据：投资额60,309 亿元（-12.9%）；销售面积5.7 亿平方米（-4.7%）；销售额5.5 万亿元（-7.3%）；因城施策方面，上海优化个人住房房产税试点政策，符合条件的居民首套住房、二套及以上住房人均≤60 平方米的暂免征收房产税，非上海户籍居民免税内容和本地居民家庭口径一致。公积金政策方面，深圳拟支持首套房首全额提取公积金用于首付，二套房提60%，契税等税款3 年内实报实销；土地市场方面，龙湖集团竞得成都万年场19.2 亩地块；越秀地产以13.3 亿元竞得杭州拱墅区地块。
　　公司动态跟踪：融资端持续活跃，优质房企积极分红派息。融资担保方面，金地集团为关联方提供连带担保2 亿元,金地集团子公司以股份质押担保的形式申请贷款：5.5 亿元/15年；招商蛇口为控股子公司申请贷款提供连带担保：8 亿元/3 年；分红派息方面，越秀地产公司债每手派23.9 元；中国海外发展两笔公司债每手分别派1,024 元和31.5 元。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨0.71%，沪深300 指数下跌0.44%，相对收益为1.16%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第9 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：香江控股、首开股份、沙河股份、亚太实业、大龙地产，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为福星股份、*ST 中迪、大连友谊、苏宁环球、荣丰控股。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.03%，沪深300 指数下跌0.44%，相对收益为0.42%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为17.8/15.5 倍；物管25/26PE 均值分别14.2/12.8 倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国广义住房需求已经见底，但量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策也将进一步推出；并预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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