房地产1-10月月报：投资低位进一步走弱 销售量价降幅均扩大

　　本期投资提示：
　　投资端：投资低位进一步走弱，开工、竣工降幅扩大。从2025 年1-10 月累计来看，投资同比-14.7%，较前值-0.8pct；新开工同比-19.8%，较前值-0.9pct；施工同比-9.4%，较前值持平；竣工同比-16.9%，较前值-1.6pct。10 月单月来看，投资同比-23%，较前值-1.7pct；开工同比-29.5%，较前值-15.1pct；竣工同比-28.2%，较前值-29.7pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。考虑到近期市场进一步走弱，我们调整2025 年预测：投资同比-14.2%（原先为-11.0%）、开工同比-18.0%（原先为-15.1%）、竣工同比-17.7%（原先为-20.0%）。
　　销售端：销售面积、销售金额及销售均价均降幅扩大。从2025 年1-10 月累计来看，销售面积同比-6.8%，较前值-1.3pct；销售额同比-9.6%，较前值-1.7pct；销售均价同比-2.8%，较前值-0.5pct。10 月单月来看，销售面积同比-18.8%，较前值-8.2pct；销售金额同比-24.3%，较前值-12.5pct；销售均价同比-6.9%，较前值-5.4pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。考虑到近期市场进一步走弱，我们调整2025年预测：销售面积同比-7.9%（原先为-4.5%）、销售金额同比-11.6%（原先为-6.5%）、销售均价同比-4.0%（原先为-2.0%）。
　　资金端：资金来源降幅扩大，自筹资金、销售回款降幅扩大。从2025 年1-10 月累计来看，资金来源同比-9.7%，较前值-1.3pct。10 月单月来看，资金来源同比-21.9%，较前值-10.4pct。从10 月单月各资金来源同比来看，国内贷款同比-6.7%，较前值+7.8pct；自筹资金同比-17.2%，较前值-5.1pct；定金及预收款同比-26%，较前值-17.4pct；个人按揭贷款同比-30.6%，较前值-19.1pct。10 月资金来源同比降幅有所扩大；融资资金中，国内贷款同比降幅收窄；自筹资金降幅有所扩大；销售回款中，定金及预收款、个人按揭款增速降幅扩大。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。
　　投资分析意见：投资低位进一步走弱，销售量价降幅均扩大，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE 的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：
　　1）好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国；2）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；3）低估值修复房企：
　　建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业； 5）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。
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