房地产行业开发服务25年第46周：内房+港房全面启动 统计局数据加速下行

　　本周地产政策及官方数据解读：10 月景气度全面下滑，政策预期再起。
　　单月商品房销售面积同比-18.8%，增速较上月下降8.2 个百分点，销售金额单月同比下降24.3%，降幅较9 月扩大12.5 个百分点。单月投资同比下降23%，过去两月单月投资同比降幅均创新低，与市场前期预期的地产对经济影响将逐步缓解不同，行业出现二次下行探底的过程。单月开工规模回到03 年水平，竣工降幅接近30%。市场对年底节点会议抱有一定期待，新方法与新表态均会起到积极的提振作用。
　　新房量跌，二手平稳。网签方面， 50 城新房成交环比环比下降5.1%，同比下降35.2%，11 月至今同比下降36.7%；11 城二手网签环比上升3.0%，同比下降16.9%，11 月同比下降18.8%。二手认购方面，80 城认购环比下降1.3%，同比下降17.7%，11 月累计下降17.3%。
　　景气度缓慢下滑，房价维持下跌趋势：本周新房推盘环比-11.7%，单周去化率（售批比）为85%表现依然不理想，成交主要靠供给驱动。
　　二手房本周来访环比-2.4%，周同比-6.3%，月同比-4.8%，来访转化率趋势持续走低。本周重点33 城市中介口径成交价格环比-1.5%，月环比房价-1.9%，是5 月房价下行以来降幅最大的一个月。
　　土地交易表现依旧不理想。本周300 城宅地出让金377.1 亿元，同比-33.4%，11 月前11 天出让金同比-41.7%，年内累计同比出让金额同比+8.1%。本周供给建面1511.4 万方，同比-34.4%，成交建面1098.1万方，同比-46.7%，核心城市中苏州、福州、成都、南京供地较多。
　　内房+港房地产板块全面启动，多因素催化持续看好年底之前板块投资机遇。25 年46 周，SW 房地产板块环比+2.7%，跑赢沪深300 指数3.8pct，自9 月底以来板块表现首次跑赢，行业数据加速下行环境下，政策预期再起，叠加消费复苏预期，是板块整体走强的主要原因。16家主流房企上涨5.2%，低估值个股表现较为出色（保利置业、中国海外宏洋连续两周涨幅居前），绿城中国本周开始启动。高端消费复苏带动商业地产公司本周集体上涨，华润万象生活（+12.8%）大悦城（+11%）、华润置地（+8%），且港房本周涨幅居前的也为商业租赁类企业。最后香港开发类企业，同样表现出色，11 月第一周香港二手房价格指数环比上涨1%，底部以来上涨5%。我们认为政策预期+消费复苏+香港市场好转这三方面利好因素，将在年底之前对板块形成持续催化，看好内房+港房未来一段时间的收益表现。
　　C-REITs 板块：25 年46 周C-REITs 整体行情回升，综合收益指数上升0.78%，77 单REITs 有56 单上涨，其中消费REITs 与保障性租赁住房REITs 韧性较强，产业园区REITs 与水电环保REITs 下跌较多。
　　新股上市热度下降延伸至一级市场。
　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。
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