房地产行业开发服务25年第45周周报：政策淡季市场量稳价弱 声量渐强关注年底会议

　　本周政策：声量渐强，关注年底会议地产相关表态。四中全会后，年底各项工作会议前，本周处于政策空窗期，中央及各地方政府未有新表态。但黄奇帆关于“建立老年人房产倒按揭体系”，“以房养老”、“房供消费”等表态引起广泛关注。此外本周平江县全面推行现房销售，平江县目前现房销售比例已较高，且考虑房企资金占用周期长，平江县给予房企分期办理规划许可、配套同步建设、行政事业性收费减半、土地价格优惠等七大奖励，预计现房销售对当地房企影响不大。关于地产新模式的探索仍在持续，年底政治局会议、中央经济工作会议表态可期。
　　新房市场表现疲弱，二手认购保持稳定。网签方面，本周50 城新房成交环比下降23.2%，同比下降37.5%，11 月前6 天同比下降34.4%；11 城二手房成交环比下降8.4%，同比下降21.4%，11 月前6 天同比下降21.0%。二手认购方面，80 城认购环比下降0.6%，同比下降17.2%，成交规模稳定，降幅较10 月略有收窄系基数走低。
　　供给增加售批比下降，二手价格月初降幅较大。新房推盘环比上升23.3%，成交环比回落，单周售批比降低至100%以下。中指重点城市开盘去化率58%，环比略有下降，新房市场连续4 周供应增加，但对成交带动并不显著。二手房本周来+访3.0环%比，在 24年924高基数环境下同比降幅仅有1.5%，说明当前二手市场来访活跃度仍然维持较高水平。二手价格表现较弱，周环比-0.2%，月环比-2.0%。
　　土地交易本月开局不利。本周300 城宅地出让金335.7 亿元，同比-45.7%，11 月前6 天出让金161.6 亿元，同比-56.2%，10 月以来土地市场热度下滑，核心城市中西安、南京、北京、长沙供地较多。
　　地产开发与服务仍跑输大盘，跌幅收窄，小市值开发类公司表现优异，关注新一轮政策节奏与香港本地开发企业投资机会。25 年45 周，SW房地产板块环比-0.2%，跑输沪深300 指数1.0pct。16 家主流房企下跌0.6%，“地产+”概念股开启轮动，主流开发企业中低估值个股（保利置业、中国海外宏洋集团）与三季报经营表现较好的（招商蛇口）表现较为出色。近期地产相关表态频率提升，主流媒体与相关部门发言人对于行业政策表述较为积极，年底经济工作会议与住建部工作会议内容值得期待。此外，香港房地产市场销售表现出色，叠加12 月美国降息预期，建议关注开发业务占比较高的公司：恒基集团、新鸿基地产、信和集团等公司。
　　C-REITs 板块：本周综合收益指数下跌0.51%，行情转跌，日均换手率为0.64%，环比上升0.07pct。77 单REITs 有39 单上涨，其中消费REITs 与高速公路REITs 韧性较强，近期新REITs 上市遇冷，沈阳软件园REIT 上市破发，中海REIT 上市首日涨幅也较低。
　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。
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