房地产行业(2026年投资策略)：沃土生新 2026房地产的“质”与“智”

　　商品房销售：未来3-5年阶段性均衡区间或在6.8-7亿平方米。
　　房价：2026年底-2027年中后房价将趋平。
　　线索一：销售量触底后房价下滑幅度较小。预计2026年底-2027年中销售基本接近底部。结合美国及日本销售量触底后房价的表现，销售量触底后的房价下滑幅度或较小，美国、日本分别为-3.97%、-1.01%；
　　线索二：中国房贷占收入百分比已低于大部分时期。
　　线索三：租金回报率的反弹幅度或为+1.5pp，对应的房价超跌的水平线可能为-48%至-51%。我们预测至2025年年底，全国房价自峰值将下降-40%左右，则剩余跌幅的空间约为8-11个百分点，以目前的基数来看约为15-22个百分点，按照目前的跌速，按月环比下降-1%至-1.5%，需要的时间为1-1.5年左右。整合线索一及线索二，我们认为2026年底-2027年中后房价将趋平。
　　地产投资：地产投资近期加速下跌，若考虑不良资产盘活，则明年新开工面积有望回正，但我们认为不良资产盘活的前提是资产价格波动减弱，若明年资产价格波动仍较大，则新开工情况仍难言乐观。竣工面积由保交楼支撑短期韧性，长期则受制于新开工不足。
　　投资建议：策略一：优先选择拿地能力强且销售较好的房企。策略二：在房价尚未企稳时可关注轻资产公司及聚焦“好房子”的房企，长线投资选择多元化实力较强的房企。策略三：观察具有反转动力的房企。
　　风险提示：估算假设存在偏差风险；房地产市场下行进一步超预期风险；宏观经济与政策风险；企业信用与流动性风险；外部环境不确定性风险。
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