房地产开发行业周报2025W48：本周新房成交因基数同比大幅减少 年末房企拿地积极性降低

　　年末房企拿地积极性有所降低。根据中指数据，1-11 月TOP100 房企拿地总额8478 亿元，同比+14.1%，增幅较1-10 月大幅收窄。今年上半年，部分核心城市核心地段土地市场相对热度较高，结构性的成交带动了全国土地市场出让金额的增长；但随着头部房企补库目标的达成以及下半年新房市场进一步走冷，年末房企拿地积极性有所降低。从榜单看，1-11 月权益拿地金额排名前5 的分别是中海地产、绿城中国、招商蛇口、保利发展、华润置地。从新增货值看排名前5 的分别是中海地产、招商蛇口、绿城中国、保利发展、华润置地。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.7%，落后沪深300 指数0.92 个百分点，在31 个申万一级行业排名第24 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为187.5 万平方米，环比提升9.3%，同比下降50.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为55.2 万方，环比+27.5%，同比-36.6%；样本二线城市为108.0 万方，环比+10.3%，同比-47.1%；样本三线城市为24.3 万方，环比-19.6%，同比-72.6%。从今年累计48 周新房成交面积同比看，样本30 城共计8780.8 万方，同比-11.3%；一线城市为2347.9 万方，同比-7.9%；二线城市为4294.7 万方，同比-11.1%；三线城市为2138.1 万方，同比-14.8%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计201.5 万方，环比下降1.0%，同比下降18.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为88.2 万方，环比6.1%；样本二线城市为83.8 万方，环比-7.8%；样本三线城市为29.5 万方，环比0.2%。
　　信用债：本周（11.24-11.30）共发行房企信用债21 只，环比增加12 只；发行规模共计178.40 亿元，环比增加131.3 亿元，总偿还量57.18 亿元，环比减少7.83 亿元，净融资额为121.22 亿元，环比增加139.13 亿元。
　　主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（73.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、一般中期票据（28.3%、27.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年（67.3%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：
　　城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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