房地产开发行业周报2025W47：本周新房成交同比-38.2% 住建部提出把城市更新摆在更加突出位置

　　11 月5 年期以上LPR 报3.5%，与上月持平。据央行，11 月20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期LPR 为3.0%，5 年期以上LPR 为3.5%。
　　在5 月调降10bp 后连续6 个月持平。新发个人住房贷款利率方面，至9月底加权平均利率为3.06%，与上个季度持平。
　　住建部：要把城市更新摆在更加突出的位置。11 月20 日，住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁在“中国经济圆桌会”上表示，要把城市更新摆在更加突出的位置，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，为人民群众高品质生活、新业态新产业发展提供空间载体，为城市高质量发展提供有力支撑。要落实加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造等重点任务。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300 指数2.06 个百分点，在31 个申万一级行业排名第20 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为169.3 万平方米，环比提升6.5%，同比下降38.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为42.1 万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市为98.0 万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市为29.2 万方，环比+5.7%，同比-42.0%。从今年累计47 周新房成交面积同比看，样本30 城共计8588.9 万方，同比-9.7%；一线城市为2291.6 万方，同比-7.0%；二线城市为4186.7 万方，同比-9.6%；三线城市为2110.7 万方，同比-12.9%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计199.9 万方，环比下降0.2%，同比下降12.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为79.7 万方，环比-7.0%；样本二线城市为90.8 万方，环比4.0%；样本三线城市为29.4 万方，环比7.8%。
　　信用债：本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9 只，环比增加5 只；发行规模共计47.10 亿元，环比增加10.9 亿元，总偿还量65.01 亿元，环比减少43.28 亿元，净融资额为-17.91 亿元，环比增加54.18 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：
　　城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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