房地产开发行业周报2025W50：中央经济工作会议点评：继续“稳地产”

　　中央经济工作会议召开，进一步强调“稳地产”，我们认为2026 年仍有很多工作要做、仍有政策加码的空间。此次会议在化解风险段落重点提及房地产。延续2024 年中央关于“稳地产”相关表述，措辞上更进一步，提出“着力稳定房地产市场”。
　　在地产供给端，继续强调去库存，提“好房子”建设。会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，此次新提出了在因城施策的维度下推进，明确收储收地相关政策继续推进，可能更加注重政策在不同城市实际效果。此外，会议提出有序推动“好房子”建设，我们认为未来主要从改善性需求出发、提高好房子作为消费品在内需的重要性。
　　在需求端强调内需主导，主要从清理限制措施、城市更新出发，新提公积金政策改革。一是会议提到“坚持内需主导，建设强大国内市场。扩大优质商品和服务供给。清理消费领域不合理限制措施”，相关表述承接“十五五”规划建议稿，我们预计2026 年核心城市购房限制性政策有望进一步放松。二是提到“高质量推进城市更新”。三是提到“深化住房公积金制度改革”，这是近年较新的提法，可能指向未来在公积金购房政策上的进一步优化，预计未来可能从中央层面明确相关政策框架。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.6%，落后沪深300 指数2.54 个百分点，在31 个申万一级行业排名第28 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为172.2 万平方米，环比下降2.5%，同比下降45.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为47.3 万方，环比-8.6%，同比-47.4%；样本二线城市为99.0 万方，环比+0.3%，同比-33.0%；样本三线城市为25.9 万方，环比-1.1%，同比-66.3%。今年累计看，样本30 城共计9130.9 万方，同比-13.4%；一线城市为2447.0 万方，同比-9.9%；二线城市同比-13.2%；三线城市同比-17.5%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计195.9 万方，环比增长2.7%，同比下降30.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.2 万方，环比+4.3%；样本二线城市为80.9 万方，环比+0.9%；样本三线城市为29.8 万方，环比+3.2%。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：
　　（1）地产开发：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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