房地产行业：25年11月REITS月报：甲级写字楼和酒店纳入发行范围

　　核心观点：
　　政策端REITs 发行行业再扩容，将商业REITs 作为独立品类。12 月1 日，发改委发布《REITs 项目行业范围清单》，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆项目以及城市更新项目。11 月28 日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，推出商业不动产REITs 试点。政策表态方面，11 月10 日，国务院办公厅表示支持更多民间投资项目发行REITs。12 月5 日证监会主席提出，“十五五”时期稳步发展REITs 和ABS。
　　截至11 月末C-REITs 上市基金总数77 只，总规模2198.85 亿元，环比下降6.91 亿元，降幅0.31%。11 月1 单REIT 上市，发行规模合计10.98 亿元。月末REITs 流通盘市值1174.50 亿元，环比上升70.67亿元，增幅6.40%。截至11 月30 日，交易所在审项目共15 单（本月新申报3 单，无项目过审）规模合计245.07 亿元；募集上市阶段项目5 单（本月无过审，1 单完成上市），规模合计61.47 亿元。
　　11 月C-REITs 日均换手率低位，综合收益指数跌幅扩大。根据Wind数据，11 月C-REITs 综合收益指数下降0.75%，日均换手率0.50%，市场热度较低叠加估值较高，行情无法得到支撑。近期新REITs 上市遇冷，新发行的沈阳软件园REIT 行情破发，首日跌幅1.78%。板块行情来看，11 月消费、高速和保租房板块小幅上涨，涨幅分别为0.72%、0.33%和0.20%，均为25Q3 业绩相对较好的板块。项目层面，少数业绩好的热门板块REITs 涨幅靠前，其次是防御属性的物流REITs。首创奥莱REIT、金茂消费REIT、中交高速REIT 和南京高速REIT 涨幅超过4%，其中首创奥莱REIT、金茂消费REIT 和南京高速REIT 均系业绩及运营表现较好的REITs，中交高速REIT 系估值较低。第二梯队为涨幅超过3%的REITs，包括蛇口租赁房REIT、中外运REIT 和盐田港REIT，其中蛇口租赁房REIT 属于分派率低于板块平均且Q3 业绩改善的标的；中外运REIT 和盐田港REIT 业绩较为稳定且估值相对较低。跌幅较大的REITs 多为业绩承压的产业园区REITs，跌幅超5%。
　　25 年11 月分派率变化不大，国债收益率平稳，利差持平。截止11 月末，C-REITs 市场分派率为5.67%，较10 月末上升0.04pct，历史分位数63.36%；C-REITs 市场分派率同30 年期国债收益率的差额为3.48pct，较10 月持平，历史分位56.44%。P/NAV 走势方面，消费上升0.01 倍，保租房和高速持平，其余行情下降的板块P/NAV 均小幅下降，降幅不超0.03 倍。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。
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