深度*行业*房地产行业第51周周报：新房二手房成交同比降幅收窄；深圳公积金新政放宽提取条件、新增“又提又贷”

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积246.8 万平，环比上升18.3%，同比下降36.8%，同比降幅较上周收窄3.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为12.2%、22.9%、12.3%，同比增速分别为-33.7%、-32.3%、-56.8%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄13.2、4.3 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大4.9 个百分点。
　　二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。18 个城市二手房成交面积159.9 万平，环比下降1.7%，同比下降34.4%，同比降幅较上周收窄5.2 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-8.8%、5.2%、-8.5%，同比增速分别为-38.0%、-26.7%、-40.2%，一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大1.5、14.9 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄20.7 个百分点。
　　新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为11460 万平，环比增速为0.3%，同比增速为-9.0%；去化周期为17.7 个月，环比上升0.2 个月，同比上升4.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.6、13.2、71.9 个月，一、三四线城市环比分别上升0.5、0.3 个月，二线城市环比下降0.1 个月，一、二、三四线城市同比分别上升5.2、2.7、34.2 个月。
　　土地市场同环比均量价齐涨；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面5259.9 万平，环比上升70.3%，同比上升1.4%；成交总价1174.5 亿元，环比上升77.4%，同比上升4.8%；楼面均价2233 元/平，环比上升4.1%，同比上升3.4%；溢价率1.8%，环比下降0.6 个百分点，同比下降0.5 个百分点。
　　房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量56.8 亿元，环比下降5.7%，同比下降49.2%（前值：-53.3%）；总偿还量85.4 亿元，环比下降17.8%，同比下降23.4%（前值：-34.6%）；净融资额-28.6 亿元。
　　板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.4%，较上周上升2.2pct，相对收益（相对沪深300）为-0.1%，较上周上升2.4pct。房地产板块PE 为23.78X，较上周下降0.16X。
　　本周统计局公布11 月房地产销售与投资情况。1）由于高基数及市场信心较弱，单月商品房销售金额降幅扩大，1-11 月销售面积和金额的累计降幅均进一步扩大。11 月销售面积同比增速-17.3%（前值：-18.8%）；1-11 月全国商品房销售面积7.87 亿平，同比下降7.8%（前值：-6.8%）。2）今年以来投资降幅持续扩大，11 月创历史最大跌幅。
　　11 月开发投资金额同比增速-30.3%（前值：-23.0%）；1-11 月开发投资金额7.86 万亿元，同比下降15.9%（前值：-14.7%）。3）11 月70 城新房房价环比-0.4%，环比降幅较10 月收窄0.1 个百分点；二手房房价环比下跌0.7%，环比降幅与10 月持平，连续三个月所有70 城二手房房价均下跌。其中，一线城市二手房房价环比跌幅已经连续7个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续，后续可能仍将面临压力。
　　政策
　　中央层面，住建部部长倪虹在人民日报发表文章《推动房地产高质量发展（学习贯彻党的二十届四中全会精神）》，表示“长远看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间”，并提出推动房地产高质量发展路径：以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制；实施现房销售制、推行主办银行制、做实项目公司制三大改革；建立房屋全生命周期安全管理制度，以应对我国存量房屋规模大、建成时间长的现实挑战。地方层面，深圳12 月16 日正式施行新版《深圳市住房公积金提取管理规定》，此次“提取新规”聚焦购房、租房及老旧住房更新改造三大核心场景，新增“购房首付款提取”、“购房税款提取”、“更新改造提取”等多项提取情形，放宽提取条件，并首次明确支持“既提又贷”政策。
　　投资建议
　　本周公布的统计局数据显示，当前行业基本面持续走弱，房价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，明年一季度将会有适当的政策调整。2026 年可能会是一个新的地产周期的开篇，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。
　　风险提示：
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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