房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：二手房网签面积同比降幅较11月全月扩大

　　前瞻及佐证指标：
　　二手及租金价格：2025年11月，北京和广州二手成交价格同比降幅扩大幅度均大于租金同比降幅扩大幅度；上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；深圳二手成交价格同比降幅扩大幅度大于租金同比增幅收窄幅度；二手带看人数：2025年11月，12个样本城市平均带看人数环比增幅较10月收窄1.4 PCT至+0.8%，同比降幅较10月收窄3.4 PCT至-11.9%；流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，2025年12月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄；挂牌价调涨占比：2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从10月的5.5%下降0.1 PCT至5.4%，同比降幅较10月收窄7.0 PCT至-48.6%。
　　周观点：（一）2025年中央经济工作会议对房地产市场的定调从过去的“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”。“高质量推进城市更新”、“深化住房公积金制度改革”、“有序推动‘好房子’建设”等表述值得关注，后续或可关注专项债和专项借款等金融工具进一步支持城市更新，以及住房公积金贷款利率进一步调降、额度进一步提高和住房公积金用途拓宽等可能性。行业基本面下政策的边际变化可能以及针对未来的压力测试或依然是资本市场关注的要点。（二）判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点；重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的特征；（三）相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取。（1）从考虑潜在减值压力调整后的PB估值水平来看，当前板块调整后PB 约1.2 倍，而更“纯粹”的销售前5 重点房企调整后PB 平均约0.7倍；（2）房地产板块在24年9-10月反弹后一度回调过半，近期板块有所反弹但距离上一轮反弹高点仍有约15%空间，而部分股票价格仍在相对低位，个别标的当前股价距离前期反弹高点空间超50%；（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：（1）业绩相对稳健且股息率较高的公司；（2）短期内经营层面存在积极变化的公司；（3）债务偿付压力下降且估值较低的公司；（4）业绩增 长及分红稳定的物企等。
　　风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。
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