房地产2026年投资策略：止跌回稳推进 布局转型机会

　　摘要
　　中国房地产已步入“存量替代增量、质量替代规模”转型深水区，2026 年市场将延续“止跌回稳推进,行业布局转型”的特征，房地产核心重点从增量扩张转向存量优化，投资逻辑全面重构。
　　一、市场格局：量价分化延续，存量主导凸显
　　（一）新房市场：筑底进程缓慢
　　销售：预计2026 年销售面积同比下降5%左右，降幅较2025 年收窄，一线及强二线城市跌幅趋近于0，三四线城市仍降5%-7%。
　　价格：预计2026 年全国新房均价同比跌幅收窄至2%以内，一线及强二线城市微涨0.5%-1%，三四线城市仍有承压但跌幅收窄。
　　投资：预计2026 年开发投资同比下降15%-20%，施工面积降10%-15%，新开工面积降16%-20%，拿地意愿、资金链压力及高库存制约投资修复。
　　（二）二手房市场：以价换量持续
　　成交：预计2026 年二手房成交量同比增长5%-7%，成交占比升至48%-50%，重点城市突破60%，价格优势与现房属性驱动需求释放。
　　价格：预计2026 年全国二手房均价同比下跌6%-10%，供需错配下价格压力仍存，预计2027 年实现止跌回稳。
　　二、宏观传导：拖累缓解，结构影响深化
　　经济增速：地产对GDP 拖累缓解，产业链依赖度下降，农民工就业压力缓解。
　　物价体系：居住类CPI 受租金下行拖累，消费意愿疲软进一步抑制CPI 修复；PPI 受建材需求收缩冲击，全年PPI 同比降幅收窄至1.0%-1.5%。
　　三、政策导向：聚焦存量适配，关注货币与财政政策组合核心基调：延续“控增量、去库存、优供给”九字方针，政策趋势平稳，适配存量市场格局。
　　政策组合：货币端房贷利率窄幅调整，公积金政策优化；财政端以定向支持为主，大规模贴息与商品房收储预期平稳，土地储备专项债收储闲置土地为主要支持渠道。
　　四、投资策略：从开发向运营与转型过渡
　　核心结论：住宅开发板块受存货减值、资金链、增量空间收缩三重影响，行业景气度仍然处于探底区间。
　　跟踪思路：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）。
　　风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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