房地产行业跟踪周报：周度成交阶段性调整 个人消费住房增值税政策优化

　　核心观点
　　上周房地产板块（中信）涨跌幅-0.7%,同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为-0.6%、-0.3%，超额收益分别为-0.1%、-0.4%。29 个中信行业板块中房地产位列第18 名。
　　（1）新房市场：上周(2025/12/27-2026/1/2)36 城新房成交面积250.3 万方，环比+0.9%，同比-29.9%。2026 年1 月1 日至1 月2 日累计成交17.2万方，同比-66.7%。
　　（2）二手房市场：上周(2025/12/27-2026/1/2)15 城二手房成交面积98.1万方，环比-39.7%，同比-34.2%。2026 年1 月1 日至1 月2 日累计成交3.6 万方，同比-89.2%。
　　（3）库存及去化：13 城新房累计库存7877.1 万平方米，环比-0.6%，同比-4.5%；13 城新房去化周期为22.7 个月，环比变动-0.6 个月，同比变动+6.3 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为15.3 个月、13.2个月、18.3 个月、81.2 个月，环比分别变动-0.4 个月、-0.5 个月、-1.4 个月、+2.4 个月。
　　（4）土地市场：土地成交方面，2025 年12 月29 日-2026 年1 月4 日百城土地成交建筑面积1756 万方，环比-72.8%，同比-42.5%；成交楼面价1665 元/平，环比-14.0%、同比-46.7%；土地溢价率+0.4%,环比-1.7%，同比-11.5%。截至1 月4 日,2026 年累计成交土地建筑面积为1756 万方，同比-42.5%。
　　投资建议：1 月第1 周新房成交环比上升，同比下降，二手房成交环比下降，同比下降。2025 年12 月30 日财政部与税务总局出台个人销售住房增值税新政，对购买不足2 年的住房按3%征收增值税，2 年以上则免征。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A 股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；头部中介平台：贝壳-W。
　　3）港资开发商：建议关注：太古地产、嘉里建设等。
　　风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期
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