房地产开发与服务行业26年第6周：政策方向步入正轨 板块热度持续走强

　　上海三区大力推动“以旧换新”政策。26 年2 月22 日，上海市正式宣布在静安、徐汇、浦东三区开展二手房收储试点，收储房源要求为2000 年以前、单套建筑面积低于70 平方米、总价不超过400 万元。
　　本次主持收购的是上海市区属国资租赁房运营平台，主要负责融资支持的是建设银行，帮助政府进行运营管理的为市场主要头部中介，上海本次政策意义重大，若能够克服“以旧换新”在过去实施中的诸多问题，建立打造“上海模式”，将会成为政府稳楼市的重要工具。
　　扣除春节因素影响，网签数据降幅收窄，认购表现仍然优秀。房管局网签，50 城新房环比-2.2%，周同比由于去年同期为春节因素影响，增速较高，阴历对齐同比-21.4%；11 城二手网签环比-4.0%，周同比-6.9%，降幅较上周收窄3.8pct。中介高频成交，79 城认购环比-8.8%，对齐春节假期位置同比上升31%，2 月对齐春节位置同比+44.8%，同比增幅表现较1 月进一步走强。分线表现，依然是三四线强于一二线。
　　新房推盘环比连续改善，二手房前瞻数据季节性走弱。本周新房推盘环比+16%，随着二手房景气度的改善，在春节前开发商增加了推盘规模，但取得的去化表现并不理想，连续两周的单周售批比仅有80%左右。二手房景气度，挂牌量环比继续下降，来访本周环比-16.3%，春节对齐同比+15.9%，今年春节前实时来访和成交的表现都显著强于往年春节节前水平。本周二手交易价格环比+1.2%，月环比+1.0%，即将进入春节价格扰动阶段，后续市场化信息有效性将会大幅下降。
　　土地出让环比小幅增长。本周300 城宅地出让金206 亿元，环比+3.2%。
　　本周供给建筑面积984 万方，环比+25%，同比-51%，单周土地去化率为65%。春节前土地市场较平台，重点城市本周以城投托底为主。
　　行情表现稳健，板块热度持续上升。SW 房地产板块环比持平，跑赢沪深300 指数1.3pct。在30 个申万行业表现中，房地产排在57%分位（17/30），过去4 周平均处于58%分位数。本周地产板块热度继续上升，主流开发企业领涨，16 家主流房企+1.4%，华发、华润、越秀、中海外、保利等前期涨幅较小的公司补涨，主流开发企业底部以来平均估值上涨20%。本周物业板块趋势走弱，但跑赢恒生指数整体表现，香港本地股则继续走强，本周平均上涨2.3%，其中除港铁公司持续表现强势外，持有型企业本周出现了普遍上涨。
　　C-REITs 板块信息汇总及观点：26 年第6 周C-REITs 综合收益指数下跌0.91%，本周78 单REITs 中18 单上涨，证监会商业不动产REITs继续推进，本周新增两单，累计申报已经达到10 单，总规模398 亿。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期，市场需求大幅下滑，库存累积快于预期，居民端需求持续性不及预期等。
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