房地产行业“以旧换新”专题报告：上海重启试点 逻辑顺、预期效果强、值得期待

　　收购类以旧换新重现上海，将成为重要政策抓手。现有政策工具中以旧换新与中央“去库存”和城市更新的目标最为契合。以旧换新分为收购类与帮卖类两大模式，收购类自24 年4 月从郑州和南京开始陆续推进，大多为各地平台自发行为，规模有限。帮卖类由于无增量资金引入，覆盖范围广，需求落地更多取决于市场环境。
　　此外各地亦推出购房补贴、公积金等配套支持政策。但实际推进遇到困难，各地落地力度偏弱，25 年起中央政策转向以收储模式为主。26 年2 月国企收购类以旧换新重现上海，预计最核心城市的以旧换新也将最为有效。
　　政策聚焦稳低价房源，有效传导置换需求。此前新房收储效果不及预期，本轮政策调整收储对象为二手房，目标为实现房价企稳。根据每日经济新闻报道，已明确的房源要求为，2000 年以前建成、≤70 平、≤400 万，优先考虑租售比较高区域，旨在低价置换链条的打通将逐级带动高价成交循环。当前上海全市二手房挂牌口径库存15.7 万套，假设未来成交稳定在月均2 万套，以去化周期降至6.5 个月为目标，需完成2.7 万套收储规模，按每套200 万资金计算，所需资金量约540 亿元。按1：2 的置换杠杆估计，将带动市场新增成交1080 亿元，对市场总成交额拉动9%，对新房拉动24%，有效撬动改善性需求。在20%财政出资和80%银行配资的资金结构假设下，财政杠杆可达10x，资金效率高。
　　政策落地具备可行性，将加速房价企稳。地域可行性而言，上海具备政策先行优势、政府信用强、市场企稳概率高等特点，保障政策落地实施。浦东、静安、徐汇三区二手房成交量占全市60%-70%，市场影响力大，配套成熟且库存充足，价格已初步企稳，具备以旧换新的最优条件。市场环境而言，26 年1 月市场二手去化周期下降至22.2 个月，成交均价环比回弹2%，一线城市去化周期降至约1 年，房价出现企稳迹象，以旧换新政策加入将助推市场企稳。
　　投资建议。当前二手房量价持续向好，成交放量超越季节性，二手市场供需关系已经出现一些边际修复迹象，目前环境下核心城市“以旧换新”资金的投入，将从底部打开市场置换链条，最大程度撬动城市二手与新房销售。25 年板块房企减值计提加速，21 年之前老货减值压力得到极大释放，房企新货利润率显著改善，且低预售门槛+好房子提高周转率，净资产回报率得到双端改善，若资产价格实际企稳（小阳春观测窗口期），主流房企平均PB 将具备较强修复空间。当前市场+政策双“拐点”已至，坚定看好一季度“小阳春”行情下板块机会。
　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。
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