深度*行业*房地产行业第7周周报：新房、二手房成交环比降幅扩大、同比由正转负 重庆推出地产新政稳定房地产市场

　　新房成交面积环比降幅扩大、同比由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积环比由负转正、同比降幅收窄；去化周期同环比均上升。
　　核心观点
　　新房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。40 个城市新房成交面积149.8 万平，环比下降9.5%，同比下降5.5%，同比增速较上周下降209.8 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-20.1%、-2.6%、-11.3%，同比增速分别为21.4%、7.4%、-46.8%，一、二线城市同比涨幅较上周收窄342.8、279.1 个百分点，三四线城市同比增速较上周下降78.2 个百分点。
　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。18 个城市二手房成交面积131.3万平，环比下降25.8%，同比下降7.3%，同比增速较上周下降357.0 个百分点。
　　一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-29.2%、-25.9%、-21.8%，同比增速分别为-26.3%、13.4%、6.8%，一线城市同比增速较上周下降411.5 个百分点、二、三四线城市同比涨幅较上周收窄304.0、345.4 个百分点。
　　新房库存面积环比由负转正、同比降幅收窄；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积11261 万平，环比增速为0.2%，同比增速为-4.9%；去化周期17.8个月，环比上升0.5 个月，同比上升4.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.7、15.4、66.5 个月，一线城市环比下降0.2 个月，二、三四线城市环比分别上升1.1、2.2 个月，一、二、三四线城市同比分别上升2.7、4.8、31.1 个月。
　　土地市场同环比均量价齐涨；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面为1223.4 万平，环比上升2.9%，同比上升26.2%；成交总价184.2 亿元，环比上升20.1%，同比上升38.8%；楼面均价1505 元/平，环比上升16.7%，同比上升10.0%；土地溢价率为0.4%，环比下降1.9 个百分点，同比下降4.7 个百分点。
　　房企国内债券发行量环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量82.1 亿元，环比下降61.4%。总偿还量为28.3 亿元，环比下降11.5%，同比下降67.5%（前值：185.1%）；净融资额为53.8 亿元。
　　板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下降0.7pct，相对收益（相对沪深300）为-1.1%，较上周下降2.4pct。房地产板块PE 为26.89X，较上周下降0.30X。
　　政策
　　2 月9 日，重庆发布关于发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知，推出22 条房地产新政，涵盖支持“好房子”建设、降低购房成本、盘活存量、提升服务等多方面。在支持建设“好房子”方面，提出创新“好房子”项目金融服务；支持购买“好房子”项目定制化装修服务等。在降低购房成本方面，提出实施多子女家庭购房补贴；实施首次购房补贴和人才购房补贴；加大住房信贷支持力度。在鼓励“卖旧买新”方面，提出补贴、个税优惠等政策。在盘活存量方面，提出鼓励将存量住房用作租赁住房；引导国企收购存量房；下调商业用房购房贷款最低首付比等。
　　投资建议
　　当前房地产行业仍然面临一定压力。当前防范地产及相关风险仍是首位。我们认为，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。2026 年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。节奏上，可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点”。从投资建议角度来说，“政策拐点”需要提前布局，“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳。“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升，“基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄。从投资主线来说，部分房企在2025 年计提减值相对充分，2026、2027 年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
　　风险提示：
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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