房地产行业深度报告：小阳春深度研究三部曲上-结构分化：城市、业务、需求、量价

　　2026 年地产小阳春呈现显著结构性分化，是京沪的小阳春、二手房的小阳春、刚需的小阳春、成交量的小阳春，而非全国的小阳春、新房的小阳春、改善的小阳春、成交价的小阳春，全国性普涨行情尚未到来。
　　一、城市分化：京沪独暖，全国平淡
　　全国市场：2026 年1-2 月全国新建商品房销售面积9293 万平方米（不及2013 年同期），同比下降13.5%，住宅销售面积同比下降15.9%；70 个大中城市中仅4 个城市二手房价格未下跌，其余66 个城市均处下行区间。
　　京沪表现：今年1-2 月北京二手房网签26022 套，上海34142 套；3 月1-20 日北京日均网签超500 套，上海超900 套，成交修复通道明确。
　　分化原因：京沪优质资源集中+存量房市场成熟+近期精准放松政策（放宽社保年限、优化普宅标准等）；其他城市人口与需求支撑不足，政策效果有限。
　　二、业态分化：二手火热，新房疲软
　　市场表现：2026 年初至今，北京二手房网签套数是新房的2.07 倍，上海为1.46 倍；全国新房销售面积同比降13.5%，销售金额降幅超20%。
　　新房弱势原因：今年1-2 月，供给端开发投资、新开工面积同比分别降11.1%、23.1%；需求端个人按揭同比降41.9%，实际首付比例升至76%，杠杆意愿低迷。
　　底层逻辑：二手房适配刚需“低总价、配套全、即入住”需求，新房总价偏高+交付周期长+客群定位与刚需错配。
　　三、需求分化：刚需集中，改善观望
　　成交结构：2026 年1-2 月上海300 万以下二手房成交占比56.1%，同比增长25.2%，刚需房源成主力。
　　分化原因：刚需受结婚、落户等刚性驱动，政策放松后积压需求集中释放；改善需求受制于置换链条和居民收入预期，尚在拐点左侧。
　　四、量价分化：量能修复，价格承压
　　成交量：京沪二手房成交量阶段性回升，3 月高频数据维持高位。
　　成交价：2026 年2 月，二手房价格北京环比涨0.3%、同比降8.4%，上海环比涨0.2%、同比降6.2%；全国环比降0.43%、同比降6.31%，仍在下行。
　　五、展望
　　本轮行情是核心城市政策放松后刚需集中释放的阶段性行情。后续将重点研判小阳春可持续性及向新房的传导效应。
　　风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。
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