房地产行业深度报告：止跌企稳 反转可期

　　首提“止跌回稳”，政策推进速度与力度超预期，更多财政政策值得期待。
　　“止跌回稳”是中央层面的首次表述，中央对房地产的指示明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。对标历史，本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，517 会议后，地产政策频出：①央行推出3000 亿保障性住房再贷款支持收储；②全面取消房贷利率下限；③引导商业银行将存量房贷利率下调,预期平均降幅50BP；④广州全面松绑限购，其余一线城市不同程度优化限购政策；⑤此外，鼓励性购房政策不断出台，叠加连续的降息与降准，楼市政策推进的速度与力度均超预期，政策态度积极。但从2014-2015 年楼市企稳的经验看，止跌回稳亟需财政力量发力，后续更多财政政策值得期待，发力方向或集中在收储+回收闲置用地+财政补贴等方面。
　　复盘历次牛市地产表现，此轮货币、地产、财政政策齐发力值得期待。
　　①2008 年金融危机后货币政策迅速转向宽松，年内4 次降准5 次降息，货币政策先行发力，随后强力的地产和财政政策跟进，地产全程跑赢沪深300；②2012 年初货币政策放松叠加房地产调控放缓，房地产板块年初走出一波独立行情，年末跟随整体牛市跑出自身α；③2014 年限购限贷优化，地产迎来估值修复行情；④2024 年517 新政后，地产政策多维度发力，9 月美联储降息后，货币、地产、财政政策有望一齐发力，带动板块上行。
　　地产量价充分调整，楼市止跌回稳具备基础。新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024 年全年商品房销量预计为9.5 亿㎡，较21 年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11 亿㎡）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024 年二手住宅销售面积预计达7.8 亿㎡（yoy+10%，较22年翻倍），近三年住房总交易（新房+二手）相对平稳；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价调整充分：24 年上半年重点50 城租金收益率已达2.03%，几乎持平于10 年期国债到期收益率（2.19%），房价已逐步回归合理估值。我国房地产市场销量已跌破合理中枢，价格已回归合理估值，同时政策开始发力，楼市量价企稳具备基础。但参考过往楼市企稳的经验，当下楼市企稳仍需要等待一定的传导过程。
　　政策拐点有望带动基本面拐点向上。政策维度，目前已经从2016 年12 月中旬中央经济工作会议提出“房住不炒”转向，517 新政后多维度政策发力，926 政治局会议后房地产表述转向。基本面维度，自21 年后房地产整体量价齐跌，而近期一线城市政策陆续松绑，国庆期间需求逐渐释放，楼市热度回暖，有望引来拐点。当前时点属于β行情，仓位>个股、政策大于基本面投资建议：政治局会议明确提及促进房地产市场止跌回稳，财政发力，态度坚决，楼市企稳信号明确，后续更多财政政策值得期待，房地产基本面量价触底企稳可期。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com