房地产1-4月月报：行业投资销售仍较弱 需求侧放松大力度推出

　　本期投资提示：
　　1-4 月投资端再走弱，投资降幅扩大、开工和竣工降幅收窄。24 年1-4 月来看，投资同比-9.8%（计算值-12.9%），较前值-0.3pct；新开工同比-24.6%（计算值-24.7%），较前值+3.2pct；施工同比-10.8%（计算值-10.9%），较前值+0.3pct；竣工同比-20.4%（计算值-20.3%），较前值+0.3pct。4 月单月来看，投资同比-10.5%（计算值-7.3%），较前值-0.5pct；开工同比-14.0%（计算值-12.3%），较前值+11.4pct；竣工同比-19.1%（计算值-15.4%），较前值+2.6pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，同时值得注意的是，统计局数据对于23 年基数进行了调减，经计算23 年前4 月房地产开发投资数值下调了3.5%，如果剔除基数调整影响，那么目前投资端也将更弱；此外，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2024 年预测：投资同比-11.1%、开工同比-9.2%、竣工同比-14.3%。
　　1-4 月销售端仍较弱，销售面积同比-20%、销售金额同比-28%。24 年1-4 月来看，销售面积同比-20.2%（计算值-22.3%），较前值-0.8pct；销售金额同比-28.3%（计算值-29.4%），较前值-0.7pct；销售均价同比-10.2%（计算值-9.2%），较前值持平。4 月单月来看，销售面积同比-22.8%（计算值-14.4%），较前值-4.6pct；销售金额同比-30.4%（计算值-27.1%），较前值-4.6pct；销售均价同比-9.9%（计算值-14.8%），较前值-0.6pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，统计局数据对于23 年基数进行了调减，经计算23 年前4 月商品房销售面积数值下调了2.6%，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持2024 年预测：销售面积同比-5.1%、销售金额同比-4.2%、销售均价同比+1.0%。
　　1-4 月资金端低位，销售回款降幅收窄。24 年1-4 月来看，资金来源同比-24.9%（计算值-24.6%），较前值+1.1pct。4 月单月来看，资金来源同比-21.3%（计算值-20.1%），较前值+7.7pct。从4 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-14.3%（计算值-10.5%），较前值-8.0pct；自筹资金同比+5.7%（计算值+9.3%），较前值+19.3pct；定金及预收款同比-36.3%（计算值-36.1%），较前值+5.2pct；个人按揭贷款同比-35.8%（计算值-35.6%），较前值+11.0pct。1-4 月资金来源同比降幅收窄，其中，融资资金中，国内贷款维持低位、自筹资金同比转正，销售回款降幅收窄。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。
　　投资分析意见：行业投资销售仍较弱，需求侧放松大力度推出，维持“看好”评级。在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，叠加近期政策思路转向需求侧去库存，430 新表态后需求侧政策密集放松，近期房贷首付比下降、房贷利率下限取消、政府收储商品房以及“以旧换新”等政策密集推出，供需格局有望大幅改善，预计将推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，三大工程推进低于预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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