深度*行业*房地产行业2024年4月统计局数据点评：销售投资降幅扩大 开竣工降幅收窄但仍承压

　　国家统计局发布2024 年1-4 月份全国房地产开发投资和销售情况。4 月销售面积6584 万平，同比增速-22.8%（前值：-18.3%）；开发投资金额8846 亿元，同比增速-10.5%（前值：-10.1%）；新开工面积6227 万平，同比增速-14.0%（前值：-25.4%）。
　　统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自2023 年3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自2024 年1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。
　　核心观点
　　1. 商品房销售：
　　销售同比降幅扩大，从绝对量来看，为2013 年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅扩大。
　　4 月销售面积6584 万平，同比下降22.8%，降幅较3 月扩大了4.6 个百分点；销售金额6712 亿元，同比下降30.4%，降幅较3 月扩大了4.6 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降25.1%，住宅销售金额同比下降32.3%，降幅分别较3 月扩大了3.2、3.7 个百分点。4 月销售同比降幅有所扩大，一方面是因为供应减少，根据克而瑞，4 月房企供应规模转跌，30 个重点城市新增供应930 万平，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019 年以来同期最低值；另一方面，当前需求信心仍然不足。预判5 月，我们认为销售规模或将延续低位波动，部分核心一二线城市或因限购松绑等利好新政加持迎来短期点状复苏。2）销售均环比提升，同比降幅扩大。4 月商品房销售均价10194 元/平，环比提升6.8%，同比下降9.9%，同比降幅较3 月扩大了0.6 个百分点；其中住宅销售均价10656 元/平，环比提升7.6%，同比下降9.6%，同比降幅较3 月扩大了1.1 个百分点。总体来看，和70 城房价增速有差异。3）从区域来看，东部地区销售面积同比降幅相对较小、销售均价回调幅度相对较大。4 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-21.8%、-25.1%、-23.5%，降幅较3 月分别扩大了5.3、1.3、7.0 个百分点，销售均价同比增速分别为-12.0%、-7.2%、-7.1%，房价相对较高、以核心城市为主的东部地区销售均价的回调幅度大于中、西部地区。1-4月全国商品房累计销售面积2.93 亿平，同比下降20.2%；销售金额2.81 万亿元，同比下降28.3%；销售均价9595 元/平，同比下降10.2%。
　　2. 房地产开发投资、新开工、竣工：
　　投资降幅扩大，主要是受前期土地投资低迷所拖累。4 月开发投资金额8846 亿元，同比下降10.5%，降幅较3 月扩大了0.4 个百分点。不过，其中住宅开发投资金额6807 亿元，同比下降10.5%，降幅较3 月收窄了0.9 个百分点。受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。2023 年下半年全国（300 城）土地成交总价同比下滑23%，降幅较2023 年上半年的11%显著扩大，进而影响到今年上半年的土地投资。4 月新开工面积6227 万平，同比下降14.0%，降幅较3 月收窄了11.4 个百分点。新开工同比降幅虽然大幅改善，但规模仍处于低位。从区域来看，东部地区投资降幅扩大，东部地区4 月投资额同比下降11.7%，降幅较3 月扩大了2.7 个百分点；中、西部投资同比增速分别为-9.1%、-7.9%，降幅分别较3 月收窄了0.4、5.0 个百分点。1-4 月累计开发投资金额3.09 万亿元，同比下降9.8%；新开工面积2.35 亿平，同比下降24.6%。
　　竣工面积同比降幅仍然较大。4 月竣工面积3601 万平，同比下降19.1%，降幅较3 月收窄了2.6个百分点。1-4 月累计竣工面积1.89 亿平，同比下降20.4%。单月降幅虽然有所收窄，但同比降幅仍然接近两成，主要是由于 2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，当前竣工持续承压。
　　3. 开发商资金：
　　房企到位资金降幅收窄，主要是因为行业融资有所修复。4 月房企到位资金8347 亿元，同比减少21.3%（前值：-29.0%）。1）房款3877 亿元，同比减少36.1%（前值：-43.4%），降幅虽有收窄，但整体同比降幅仍然较大，房企销售回款仍然承压。定金及预收款、个人按揭贷款同比分别减少36.3%、35.8%，降幅较3 月分别收窄5.2、11.0 个百分点。5 月17 日央行取消全国层面房贷利率下限、商贷首套最低首付比例从20%降至15%，二套从30%降至25%，预计随着房贷利率和首付比例的优化调整，个人按揭贷款降幅或将进一步收窄，但实质性的改善仍需要等待销售回暖。2）非房款4470 亿元，同比减少1.5%（前值：-10.9%）。其中国内贷款1029 亿元，同比下降14.3%，降幅较3 月扩大了8 个百分点。自筹资金3055 亿元，同比增长5.7%，增速较3 月提升了19.3 个百分点。4 月行业融资有所修复，根据中指院，4 月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计546 亿元，同比下降30%，其中国内债券发行规模392 亿元，同比下降9%，同比降幅较3 月大幅收窄了14 个百分点。1-4 月房企到位资金累计3.40 万亿元，同比下降24.9%。
　　投资建议
　　从基本面的角度来看，4 月销售与投资同比降幅均扩大，需求信心仍然不足，70 城房价环比也创下九年来最大跌幅，或对房地产市场的稳定性和购房者的预期产生一定的负面影响。从过去周期来看，政策落地到基本面改善（销售同比增速回正、房价环比增速回正）大约需要6 个月的时间，但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，本轮周期中全国需求端复苏可能需要更长的时间。不过，目前政策的力度明显加大，需求端的刺激+供给端的化解风险，将在未来一段时间内持续发酵。现阶段地产板块正处于“基本面差+政策面好”的黄金投资阶段，当下主要逻辑为“定调转向+供需政策宽松加码+外资进场+房企现金流压力及存货风险减轻预期”，我们预计短期内地产板块行情仍会延续，但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）受益于“去库存”下政府收储首选的地方国企：城建发展、华发股份、越秀地产、建发国际集团、合肥城建、京投发展、天地源、栖霞建设。2）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：滨江集团、华润置地、绿城中国、保利发展、招商蛇口。3）二手房成交回暖带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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