深度*行业*房地产行业2024年4月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大

　　核心观点
　　4 月70 大中城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，分别创下自2014 年12 月、2014 年10 月以来单月最大环比降幅，整体房价下行压力加大。4 月70 大中城市新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大0.3 个百分点，创下较2014 年12 月以来单月最大环比降幅；二手房房价环比下跌0.9%，环比降幅较上月扩大0.4 个百分点，创下自2014 年10 月以来单月最大环比降幅。新房房价已经连续11 个月持续下滑；二手房房价已经连续12 个月持续下滑。对比2014 年的下行周期，新房、二手房房价均经历了11 个月（2014 年5 月-2015 年3 月）的环比负增长，此轮房价下行期的时长已经超过2014 年。70 个大中城市中，新房房价环比下跌的城市数量有64 个，较3 月减少了7 个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.65%，较3 月扩大0.19 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量为69 个，与3 月持平，仅昆明上涨。二手房房价下跌城市平均跌幅为0.96%，较3 月扩大0.42 个百分点。整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，一方面，当前“以价换量”仍然延续，业主主动调降挂牌价加速出货；另一方面，各地“以旧换新”政策推行下，旧房收购价格相对不高。
　　一线城市二手房房价环比跌幅大于二、三线城市。1）新房：4 月一线城市新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大了0.5 个百分点。其中，北京环比由持平转为下降0.7%；上海环比上涨0.3%（前值：+0.5%）；广州环比持平（前值：-0.7%），在2023 年6 月以来，经历了连续10 个月房价环比下跌后，本月止跌；深圳环比下降1.0%（前值：-0.4%），已经连续12 个月房价下滑。深圳房价跌幅相对最为明显；上海自2019 年8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，4 月上海环比涨幅位列70 城首位，主要是受滨江凯旋门、保利·世博天悦等高价新开盘项目结构性影响。2）二手房：4 月一线城市二手房房价环比下降1.1%，环比降幅较上月扩大了0.4 个百分点。
　　其中，北京环比下降1.6%（前值：-0.4%）；上海环比下降0.8%（前值：-0.3%）；广州环比持平（前值：-1.0%）；深圳环比下降0.7%（前值：-1.0%）。其中北京、深圳二手房市场“以价换量”趋势明显。根据中指院，4 月北京二手房成交面积111.5 万平，同比下降12%，同比降幅较3 月收窄了21 个百分点；深圳二手房成交面积40.7 万平，环比增长15%，同比增长40%。
　　二线城市新房、二手房房价环比跌幅扩大，二手房房价环比跌幅超过1%的城市数量显著增加。
　　1）新房：二线城市新房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月扩大了0.2 个百分点。仅天津、太原、西安环比略有上涨，其余城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有宁波、厦门、武汉，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大了0.4 个百分点。除昆明环比增长0.2%以外，其余所有城市环比均下跌，其中杭州、厦门、南京、武汉、长沙、天津、沈阳、大连、宁波、合肥、福州、南昌、青岛、南宁、呼和浩特、兰州16 个城市的环比跌幅均大于等于1.0%，而上个月环比跌幅超过1.0%的城市仅长沙1 个。虽然核心二线城市利好不断，除天津外，限购政策全面松绑，但二手房挂牌量仍然高企（根据中指院，13 个重点一二线城市4 月末二手房挂牌量为280.3 万套，从2023 年11 月以来呈现明显上升趋势，较本轮下行期初始期的2021 年7 月增长88%），“以价换量”的形势仍将延续，短期核心城市成交量或有一波回升，但房价仍面临持续下行的压力。
　　三线城市新房、二手房房价环比跌幅扩大。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大了0.2 个百分点。除了平顶山、遵义环比小幅上涨以外，其余所有三线城市均环比下跌，其中跌幅相对较大的城市有吉林、烟台、丹东、安庆、湛江，环比跌幅均大于等于1.0%。
　　2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大了0.4 个百分点。所有三线城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：秦皇岛、丹东、锦州、徐州、蚌埠、九江、赣州、烟台、济宁、襄阳、常德、惠州、湛江、桂林、泸州、大理，跌幅均大于等于1.0%。
　　4 月各类型产品房价持续下跌且跌幅均扩大，其中刚需产品跌幅最大，单月环比跌幅达历史最大值。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大0.4 个百分点；二手房房价环比下降1.0%，环比降幅较上月扩大0.5 个百分点，单月环比降幅为自2011 年有数据以来最大值。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大0.2 百分点；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大0.4 个百分点。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大0.3 个百分点；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大0.4 个百分点。
　　投资建议
　　70 个大中城市房价环比下跌已经持续了将近一年的时间，且4 月环比创下九年多来最大跌幅；投资、销售的降幅也进一步扩大，这或对房地产市场的稳定性和购房者的预期产生一定的负面影响。
　　从过去周期来看，政策落地到基本面改善（销售同比增速回正、房价环比增速回正）大约需要6个月的时间，但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，本轮周期中全国需求端复苏可能需要更长的时间。不过，目前政策的力度明显加大，需求端的刺激+供给端的化解风险，将在未来一段时间内持续发酵。现阶段地产板块正处于“基本面差+政策面好”的黄金投资阶段，当下主要逻辑为“定调转向+供需政策宽松加码+外资进场+房企现金流压力及存货风险减轻预期”，我们预计短期内地产板块行情仍会延续，但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）受益于“去库存”下政府收储首选的地方国企：城建发展、华发股份、越秀地产、建发国际集团、合肥城建、京投发展、天地源、栖霞建设。2）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：滨江集团、华润置地、绿城中国、保利发展、招商蛇口。3）二手房成交回暖带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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