深度*行业*房地产行业第26周周报(6月22日-6月28日)：本周楼市成交环比持续改善；北京下调最低首付比例和房贷利率下限

　　本周新房成交面积环比增速持续为正，同比降幅小幅扩大；二手房成交面积环比增速持续为正，同比由正转负；新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降。
　　核心观点
　　新房成交面积环比增速持续为正，同比降幅小幅扩大。40 个城市新房成交面积为456.4 万平方米，环比上升61.6%，同比下降20.6%，同比降幅较上周扩大了3.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为42.5%、40.5%、122.1%，同比增速分别为-18.5%、-23.4%、-17.9%，一线城市同比由正转负，同比增速较上周下降20.7 个百分点、二线城市同比降幅扩大2.2 个百分点，三四线城市同比降幅收窄了10.9 个百分点。
　　二手房成交面积环比增速持续为正，同比由正转负。18 个城市成交面积为195.9 万平方米，环比上升2.4%，同比下降6.6%，同比由正转负，较上周下降了60.3 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为6.6%、0.6%、3.3%，同比增速分别为17.4%、-17.1%、-22.8%，同比增速较上周分别下降了87.6、54.2、41.2 个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降。12 个城市新房库存面积为9865 万平方米，环比增速为-0.8%，同比增速为-2.3%；去化周期为19.0 个月，环比下降1.5 个月，同比提升6.0 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为20.1、15.5、65.1 个月，环比分别上升1.2、2.0、1.4 个月。
　　土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为1065.0 万平方米，环比上升2.2%，同比下跌68.8%；成交土地总价为210.9 亿元，环比上升52.3%，同比下跌70.8%；楼面均价为1980.8 元/平，环比下跌28.6%，同比下跌6.3%；土地溢价率为1.3%，环同比均下跌0.4%。
　　本周房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。国内债券总发行量为96.8 亿元，同比上升9.2%（前值：　-34.0% ）。总偿还量为144.5 亿元，同比上升0.9%（前值：-19.0%）；净融资额为-47.8 亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-4.8%，较上周上升1.0pct，房地产行业相对收益为-1.8%，较上周上升2.7pct。房地产板块PE 为13.78X，较上周下降0.69X。北上资金对有色金属、国防军工、公用事业等加仓金额较大，分别为19.45、6.69、6.66 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.69%（上周为-0.70%），净买入-3.67 亿元（上周净买入1.58 亿元）。
　　6 月百强房企销售同比降幅收窄。6 月百强房企实现全口径销售额4660 亿元，同比-18.0%（前值：-35.8%）；权益口径3596 亿元，同比-8.1%（前值：-33.2%）。百强房企1-6 月全口径销售额2.01万亿元，同比-41.8%；权益口径销售额1.47 万亿元，同比-39.7%。我们认为，得益于5 月以来从中央到地方利好政策不断，前期积累的需求有一波集中释放，6 月单月房企销售降幅收窄，但从累计来看，上半年房企销售仍延续筑底调整，市场信心和预期修复还需时间。
　　政策
　　6 月26 日，北京发布楼市新政，涉及1）下调首付比例：首套房最低首付比例从30%降至20%，二套由城六区50%、非城六区40%调整为五环内35%、五环外30%；2）下调商贷利率下限：首套利率下限由城六区4.05%（LPR+10BP）、非城六区3.95%（LPR）统一调整为裙式3.50%（LPR-45BP），二套利率下限由城六区4.55%（LPR+60BP）、非城六区4.50%（LPR+55BP）调整为五环内3.90%（LPR-5BP）、五环外3.70%（LPR-25BP）；3）多孩家庭购买第二套房按首套认定；4）组织开展“以旧换新”活动，采用帮卖模式。至此，四个一线城市全部落地“5.17”新政，北京信贷政策的调整力度和上海基本相当。
　　6 月28 日，央行货币政策委员会2024 年第二季度例会已在北京召开。房地产方面，例会强调：“推动保障性住房再贷款等新设立工具落地生效”；“充分认识房地产市场供求关系的新变化、顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台金融政策措施落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。加大对市场+保障的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式”。货币政策上，提出“完善市场化利率形成和传导机制，充实货币政策工具箱，发挥央行政策利率引导作用，释放贷款市场报价利率改革和存款利率市场化调整机制效能，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”。我们认为，在517 后房地产新政密集发布，预计接下来政策的有效落实是重点；同时，下半年房贷利率仍有进一步下行的空间，后期房地产支持政策仍有继续加码的可能。
　　投资建议
　　各城市在需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策，至本周为止，四个一线城市均已经落地相关政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围，一线城市“以旧换新”也有进一步加码的可能；央行例会上提及“推动保障性住房再贷款落地生效”，我们预计政府收储将提速。从政策效果来看，本周高频数据方面，新房、二手房成交环比持续改善，6 月百强房企销售同比降幅显著收窄，但未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民收入预期的改善。短期来看，我们认为接下来行情到来的时间点判断有二： 1）房价何时达到市场心理预期；2）是否有增量政策出台。长期来看，我们认为持续性的板块上涨行情仍需要看全国基本面的真实修复情况。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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