房地产及物管行业24年第36周周报：网签低迷来访改善 房企盈利能力仍在下行

　　核心观点：
　　本周政策情况：存量房贷利率下调预期再起，试点保障房货币化配建。
　　中央政策方面，9 月5 日，央行负责人在国新办新闻发布会上表示：目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的降准空间；而存贷款利率进一步下行面临一定的约束。9 月6 日，根据中国房地产报，存量房贷利率仍有下调的可能性。地方政策方面，本周上海开启保障房货币化配建（根据上海住建委）；深圳公共资源交易中心一宗宅地要求全部实行现房销售；重庆住建局取消二手房2 年限售。
　　本周基本面情况：新房成交热度季节性回落，二手房成交维稳。据Wind及克尔瑞，本周51 城新房成交面积369.9 万方，环比下降5.2%，同比下降25.7%，新房成交热度低于去年同期，当前新房成交热度季节性回落。二手房方面，本周13 城网签口径成交133.4 万方，环比下降11.6%，同比上升4.3%，74 城认购口径日均成交1956 套，环比上升1.7%，同比上涨23.5%，二手房成交热度维持稳定。本周10 城商品房推盘129.6 万方，环比下降16.7%，同比下降7.4%，推盘规模有所回落。
　　本周土地情况：土地成交热度略有好转，但仍处低位。据中指院数据，24 年9 月前5 天中指院300 城商住土地出让金同比下降32.5%，跌幅收窄，截至9 月5 日，24 年累计出让金同比下降42.2%。
　　开发板块观点：网签低迷来访改善，房企盈利能力仍在下行。据WIND、克尔瑞数据，本周新房、二手房网签数据环比依然维持相对低位，占23年周均成交规模比例分别为68%、92%，二手房24 年春节以来首次降至23 年周均水平以下，近期市场热度逐渐下降，推盘规模也有回落，网签或一段时间内维持低位。从前端指标来看，8 月末以来新房推盘虽然仍维持低位，但随着天气转凉来访、认购水平有所提升，若9 月开发商推盘规模加大，后续网签成交或有回升。近期房企完成24 年中期业绩披露，在市场低迷、房价下行背景下，房企利润率下降、费用水平上升，减值计提规模增大、节奏提前，核心净利润转负。行业仍处于深度调整阶段，房企盈利、融资仍存在压力，顺周期逻辑下，行业、企业仍需政策的进一步发力及呵护，关注后续政策方向及对基本面影响。
　　物业板块观点：板块行情略降。据Wind 数据，本周恒生指数下降3.0%，物业板块平均下降0.6%，其中龙头央国企上升0.3%，龙头未违约民企下降1.4%，龙头违约民企下降1.0%，物业整体动态PE6.0x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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