2024年1-8月份地产数据点评：警惕土地市场下滑

　　事项：
　　统计局公布2024 年1-8 月份地产数据，商品房销售面积、销售金额、开发投资完成额、新开工面积分别同比增长-18.0%、-23.6%、-10.2%、-22.5%，较1-7 月增速分别+0.6pcts、+0.7pcts、0pcts、+0.7pcts。
　　评论：
　　政策效果7 月就已经快速衰减，高频数据反应近期市场情绪并未有明显反转，预计“金九银十”季节性反弹幅度可能有限。1）7 月商品房销售面积和销售金额季调数据分别下滑14%、19%，印证了我们前期通过高频周度数据对市场回落的预判。2）8 月商品房销售面积和销售金额季调数据止跌，整体与2023 年Q4 水平接近；从高频数据来看，近期京沪前端成交数据（中介转定数据，一般领先于网签2-3 周）仍在低位小幅波动，市场情绪并未有明显反转，“金九银十”季节性反弹幅度可能有限。3）近年来销售的季节性规律也在发生较大的变化，基于基数低推演下半年同比转正存在一定风险。
　　地产投资仍在下滑通道，以8 月份季调数据外推，预计2024 年新开工、竣工面积分别为7.3、7.1 亿平，分别同比下降23%、29%。1）前期报告中我们重点解释了地产投资与施工面积高度相关，未来稳态下，按照乐观估计，假设施工面积/销售面积回到5.0，则施工面积将面临较长期下行，也带来房地产开发投资较长期的下行。8 月地产投资季调数据继续下滑3%，仍处在下滑通道。2）以8 月份季调数据外推9-12 月数据，预计2024 年全年房屋新开工、竣工面积分别为7.3、7.1 亿平，分别同比下降23%、29%。
　　1-8 月百城土地成交金额同比继续下滑38%，警惕土地财政下滑带来的宏观负面影响。
　　1）2023 年全年百城住宅类用地成交金额相较于高点已经下滑44%，而2024 年1-8 月百城住宅类用地成交金额又同比下滑38%，土地成交仍在缩量。2）2024 年1-7 月土地出让金同比下滑22%，2023 年土地出让金相比2021 年历史最高点下滑33%。3）从土地出让金下滑对地方政府财政的影响来看，可能会造成一定宏观负面影响，部分城市产业、基础设施兑现速度可能放缓，进而影响到地产长期均衡。
　　板块趋势行情来自于预期ROE 的改善。板块的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的ROE，才能预期板块趋势性机会。过去房企采用高杠杆囤土储的商业模式，房价上涨带动土储增值，从而资产端能够稳定盈利。而当前房价下行压力仍然较大，2024 年8 月70 个大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.7%，跌幅扩大，70 个大中城市新建商品住宅价格环比、同比下跌城市个数分别为67 个、68 个，预期ROE改善的难度依然较大。
　　等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。
　　风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com