深度*行业*房地产行业2024年8月月报：8月楼市成交环比下降 土地市场热度显著分化；9月降息预期或带来板块机会

　　核心观点
　　新房：8 月40 城延续7 月淡季行情，新房成交环比持续回落，同比降幅扩大，与统计局数据相悖，统计局8 月商品住宅成交环比转正、同比降幅收窄。8 月40 城新房成交面积环比-8.0%，同比-16.7%，同比降幅较上月扩大了7.3pct。一方面，是因为供给制约，房企推盘积极性一般；另一方面，居民购房观望情绪持续加剧，尤其是5 月宽松政策对市场提振效应递减，叠加高温天气，新房成交走弱。1-8 月40 城累计同比-33.7%。
　　从各能级城市来看，一线城市新房成交同环比正增长，二、三四线城市环比持续回落，同比降幅均扩大。1）一线城市：8 月新房成交面积环比+5.4%，同比+13.2%，同比增速较上月提升了24.5pct；1-8 月累计同比-25.3%。其中，除了上海环比-9%、同比-8%以外，其余三个一线城市同环比均呈正增长，规模尚能维持。2）二线城市：8 月新房成交面积环比-10.4%，同比-23.8%，同比降幅较上月扩大了18.3pct；1-8 月累计同比-36.9%。其中南宁、宁波同环比均呈正增长，迎来阶段性复苏，但从绝对量来看，仍处于低位；福州环比+2%；其余我们跟踪的二线城市因高温天气叠加市场低迷，新房成交同环比均延续下降态势，其中苏州、杭州、成都同比降幅均在三成以上。3）三四线城市：8 月新房成交面积环比-17.5%，同比下降34.8%，同比降幅较上月扩大了19.7pct；1-8 月累计同比-35.7%。仅泰安新房成交同环比均正增长，台州环比正增长，韶关同比正增长，其余城市同环比均下跌。
　　二手房：8 月二手房成交环比由升转降，同比连续三个月正增长；目前市场仍以置换客为主。8 月18 城二手房成交面积环比-15.8%，同比+14.1%，同比增速较上月下降27.4pct。二手房市场受淡季影响，环比回落，但同比仍然保持正增长，一方面是由于信贷政策放松以及住房“以旧换新”政策共同发力起到了一定带动效果，另一方面，二手房业主的持续降价一定程度上促进需求释放。1-8 月18 城累计同比-2.5%，降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交同比仍保持正增长；三四线城市二手房市场承压，同环比均下降。8 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.4%、-18.8%、-13.2%，同比增速分别为38.6%、19.1%、-28.2%，一线城市同比增速较上月下降26.4pct，连续5 个月同比正增长；二线城市同比增速较上月下降30.7pct，连续3 个月同比正增长；三四线城市同比降幅较上月扩大21.7pct，延续下降态势。一、二、三四线城市1-8月累计同比增速分别为7.5%、-2.2%、-19.6%。
　　预判9 月，我们认为，随着传统销售旺季来临，房企的推盘强度和营销力度有望提升，9 月整体新房成交环比会正增长，但考虑到当前市场情绪仍然低迷、信心不足、房价持续下跌，预计增幅有限。二手房市场因置换客需求韧性仍在，成交量可能会继续增长。
　　库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比有所下降。8月末我们跟踪的12城新房库存面积环比-0.4%，同比-3.1%；去化周期18.4个月，环比-1.9 个月，同比+5.2 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速-0.7%、-0.05%、0.5%，同比增速-1.2%、-9.6%、22.4%；去化周期18.6、16.1、62.7 月，其中，一、二线城市环比下降2.2、1.2 个月，三四线城市环比上升1.1 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12 个月内。
　　重点城市开盘去化率环比-2pct 至27%。8月房企推盘积极性不高，叠加高温天气，去化率环比下降，根据克而瑞，重点城市8月平均开盘去化率为27%，环比-2pct，同比-6pct；较Q2微降1pct，仍处于低位波动的态势。具体而言，1）得益于高端盘集中入市，上海去化率由7月的22%增至58%；2）嘉兴仅单盘入市，去化率飙升难以反映市场真实情况；3）杭州、天津、南京呈现弱复苏走势，去化率环比持增。4）北京、成都、西安等前期热点城市8月去化率回落，一方面是因为新盘质量下降，另一方面，前期政策效果边际减弱叠加高温天气，居民购房积极性一般；4）武汉、重庆、合肥等半数城市去化率不足三成，延续低位。
　　土地市场：8 月土地成交规模延续低位；溢价率环比下降。8月全国（300 城）成交土地建面环比-3.5%，同比+46.1%。从市场热度来看，8 月全国成交楼面均价1129 元/平，环比+8.9%，同比-42.2%；平均土地溢价率3.8%，环比-0.6pct，同比+0.5pct。具体而言，城市间热度持续分化。上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，如上海徐汇滨江宅地以30%溢价率摇号成交，最终被绿城摘得，楼面均价高达13万元/平。杭州也有多宗地溢价率超过15%，以拱墅区新天地宅地为例，该地块溢价率达24.15%。但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市8 月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%，尤其是南京在7 月供应了多宗低密地块入市的情况下，最终仍是全部底价成交。从当前各地土拍的冷热分化情况来看，虽然下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，但高溢价成交的土地仍是少数。1-8 月全国成交土地规划总建面同比-11.2%，成交总价同比-27.8%，平均溢价率3.6%，同比-1.1pct。
　　房企：1）销售：百强房企8月单月销售同比降幅扩大，累计降幅收窄。百强房企8月单月全口径销售额同比-26.0%（前值：-20.2%）；1-8月全口径销售额2.59 万亿元，同比下降38.6%（前值：-39.7%）。TOP20 房企中，8 月单月销售额同比增速为正的有：融创（+76%）、金茂（+22%）、华发（+14%）、中铁建（+9%）、保利置业（+4%）、越秀（+2%）。1-8 月累计销售额同比降幅相对较小的有：绿城（-11%）、保利置业（-14%）、中海（-15%）、中铁建（-19%），其余房企降幅均超过两成。2）拿地：百强房企8 月单月拿地金额278 亿元，环比-64.2%，同比-78.3%（前值:-28.4%）；拿地强度从7 月的26%下降至8 月的10%，同比-25pct。在新房市场持续走弱、土地供应持续放缓之下，8 月房企投资意愿降至低点，1-8月拿地金额TOP100 榜单中近八成企业8月未有新增土储入账，拿地金额超过30亿仅3家。具体来看，8月涉及土地投资的主流房企有：绿城（拿地金额89 亿元，拿地强度110%）、万科、滨江、招蛇、中铁建、保利发展、中海。百强房企1-8 月拿地金额同比-42.5%（前值：-37.7%）；拿地强度为21%，同比-1pct。1-8 月拿地金额超过百亿的企业增至仅有13 家，比去年同期减少6 家；头部企业投资金额断层显著，新增拿地金额第八位与第七位差距近百亿。当前房企投资谨慎，超七成房企拿地金额同比下降，不仅仅是民企投资停滞，23 年拿地较多的央国企，例如华润、保利、中海、招蛇投资金额同比跌幅也均超过50%。1-8 月拿地金额超200 亿元的企业有：绿城、建发、越秀、滨江、保利发展、华润、中建壹品。整体而言，企业投资仍处于低迷期，销售低迷、资金紧张等因素持续对企业拿地积极性产生明显影响，企业短期内更注重去库存、缓解资金压力和优化资产负债表等方面。在整体投资谨慎的大环境下，有能力的企业仍在趁低位补仓核心优质资产，核心城市内具备低密度、区位优越、价格合理等条件的优质地块，对企业仍然具有较大吸引力。3）融资：8 月行业融资规模环比虽然增长，但从绝对值来看，仍处于较低水平。8 月房地产行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计550 亿元，同比-22%，环比+51%，平均发行利率2.54%，同比-0.97pct，环比-0.31pct。1-8 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计3667亿元，同比-31%。具体来看，8月招商蛇口、华发股份、苏州高新、保利发展发行国内债券规模较大，分别为50、26、26、25亿元，平均发行利率分别2.22%、2.66%、2.10%、2.02%。从到期情况来看，24年9-12月国内外债券到期规模为1665亿元。25年上半年国内外债券到期4034亿元，3、6月为到期小高峰，到期983、901亿元。
　　中央政策：1）8月1日央行召开2024年下半年工作会议提及“防范化解房地产金融风险，落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度”，是对三中全会精神的落实，预计未来地产仍将注重“防风险、去库存、稳市场”三大方向。2）8 月23 日，在国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，一方面，提出“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策”，我们认为现房销售将是我国长期行业的发展方向之一，短期内或通过开盘预售条件更加严格，拉长从开工到预售的时间，逐步过渡到现房销售。另一方面，提出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22 个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来”。根据住建部，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。住建部提及未来的试点重点是把公共账户建立起来，公共账户的资金来源或为按一定比例计提土地出让金、维修资金的增值收益、政府财政补贴等。
　　地方政策：1）8 月6 日，广州市花都区发布买房可享“准户口”待遇的政策，广州开启了一线城市购房即可落户的新政策，尤其强调“凭人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇”，解决了外来人口子女的教育问题，有利于提高外来人口的置业积极性。2）海南省定安县优化限购政策。3）成都、长沙等地落地按区认定首套房，限贷政策持续放松。4）广州、昆明、成都、郑州、武汉、南京等地公积金政策继续优化，广州等地可提取余额支付首付款。5）新疆、唐山、厦门等多地鼓励“以旧换新”，无锡梁溪区开展异地二手房收购。8 月9 日无锡梁溪区扩大收购范围，增加收购物业类型，增加对无锡全市优质公寓、优质商铺的收购；增加异地收购，增加对苏州全市、常州全市等城市范围内存量二手商品住宅的收购。8 月23 日厦门启动“以旧换新”活动，首批参加活动的新房项目有13 个。6）深圳、长沙、兰州等城市相继发布“国企收储未售新房”的相关公告。同时武汉、重庆已有部分收购项目签约落地，8 月17 日武汉首单项目落地，改造装修后可提供保租房500 余套；8 月26 日重庆第二批收购项目签约，装修改造后可提供保障房2600 余套。7）上海调整中小户型面积标准和供应比例。8 月27 日上海宣布调整现有户型标准，多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建面标准分别调整为100、110、120 平（此前分别为90、95、100 平），中小套型占比最低要求调整为50~70%，其中中外环间70%、中环内及新城和南北转型重点区域60%、外环外50%（此前中小户型要求建设比例是60~80%，且外环外中小户型比例相对更大）。随着改善性居住需求凸显，上海此项政策的调整精准对接了当前市场需求的变化，未来新建商品住宅面积变大、改善户型增多成为趋势，刚需户型或向外环外迁移，未来中心区域新房总价可能会上涨。
　　投资建议
　　我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。当前行业信心脆弱，其核心是经济基本面的持续走弱和房价下行。经济的改善才是根本。单就行业来说，房价是当前需重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但成交韧性不及二手房。二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的变化。“去库存”政策实际落地情况或是板块估值修复的关注焦点，近期各地地方政府陆续出台了收购存量商品房用作保障房的相关细则并开始逐步落地，建议持续追踪进展情况及政策效果。此外，进入到9 月，或将有一波交易政策的行情，需积极关注增量政策。目前来看，美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情，目前国内降息降准预期明确；另外需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。整体行业需持续关注“金九银十”的反馈。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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