深度*行业*房地产行业2024年8月统计局数据点评：销售、开工与投资单月同比降幅虽然收窄 但从绝对量来看仍处于历史低位

　　国家统计局发布2024 年1-8 月份全国房地产开发投资和销售情况。8 月销售面积6453 万平，同比增速-12.6%（前值：-15.4%）；开发投资金额8407 亿元，同比增速-10.2%（前值：-10.8%）；新开工面积5732 万平，同比增速-16.7%（前值：-19.7%）。
　　统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自2023 年3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自2024 年1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。
　　核心观点
　　1. 商品房销售：
　　单月销售同比降幅虽然收窄，但从绝对值来看，处于2009 年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅收窄。8 月销售面积6453 万平，同比下降12.6%，降幅较7 月收窄了2.8 个百分点；销售金额6393 亿元，同比下降17.2%，降幅较7 月收窄了1.3 个百分点。其中，住宅销售面积5411 万平，同比下降14.0%，同比降幅较7 月收窄了0.5 个百分点，从绝对值来看，仍处于2009 年以来同期最低位。不过从我们跟踪的高频数据显示8 月18 城二手房成交面积同比增长14.1%，二手房成交同比连续三个月正增长，二手房市场挂牌量高企、价格持续下行，性价比较高，也在持续分流部分新房刚需客户。2）住宅销售均价连续两个月环比下降。8 月商品房销售均价9907 元/平，环比下降0.4%，同比下降5.3%；其中住宅销售均价10420 元/平，环比下降0.1%，同比下降3.0%。3）前期销售下降幅度最大的中部区域本月销售面积同比降幅收窄。8 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-14.2%、-1.7%、-20.5%，其中，东部、西部同比降幅较7 月分别扩大了4.8、2.5 个百分点，中部同比降幅较7 月收窄了19.8 个百分点。1-8 月全国商品房累计销售面积6.06 亿平，同比下降18.0%，从绝对值来看，为2013 年以来同期最低水平；销售金额5.97 万亿元，同比下降23.6%；销售均价9855元/平，同比下降6.8%。我们认为，随着9 月传统销售季来临，整体推盘和去化有望提升，叠加去年低基数，销售降幅可能进一步收窄，但考虑到当前市场情绪仍然低迷且暂无明显政策性刺激，预计改善有限。
　　2. 新房库存：
　　我国新房库存量与去化周期环比有所下降，但去库存压力仍然较大。1）从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2024 年8 月末，我国商品住宅广义库存面积为19.2 亿平，环比下降0.6%，同比下降10.8%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）28.0 个月，环比下降0.6 个月，同比增加2.3 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2024 年8 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.81 亿平，环比下降0.4%，同比增长21.5%，现房去化周期为21.2 个月，环比基本持平，同比提升了0.1 个月；8 月末我国住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 19.8%，环比提升基本持平，同比提升5.3 个百分点。其中或也有一大部分属于滞重库存，长期较难去化；另外由于居民对期房烂尾的担忧，越来越多期房不得不滞存到准现房或现房才能卖得掉。这也能解释为什么现房的库存面积在增加而去化周期增速小于全部库存。
　　3. 房地产开发投资、新开工、竣工：
　　单月投资降幅虽然略有收窄，但整体投资仍然低迷。8 月开发投资金额8407 亿元，同比下降10.2%，降幅较7 月收窄了0.6 个百分点。其中住宅开发投资金额6397 亿元，同比下降9.8%，降幅较7 月收窄了2.0 个百分点。从绝对值来看，单月投资额处于2014 年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。今年上半年全国（300 城）土地成交总价同比下降33%，预计将继续拖累下半年土地投资。2）施工建安投资持续低迷。8 月新开工面积5732 万平，同比下降16.7%，降幅虽然较7 月收窄了3.0 个百分点，但新开工规模处于2007 年以来同期历史最低水平。1-8 月施工面积也有12.0%的下降。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅最小，东部地区8 月投资额同比下降9.7%，降幅较7 月扩大了0.8 个百分点；中、西部投资同比增速分别为-10.0%、-11.2%，降幅较7 月分别收窄了1.5、0.2 个百分点。1-8 月累计开发投资金额6.93 万亿元，同比下降10.2%；新开工面积4.95 亿平，同比下降22.5%。我们认为，当前制约新开工修复的因素未出现明显改善，如前期土地成交规模大幅下滑、房企资金紧张、销售尚未恢复，我们预计今年新开工或延续下行态势，房地产开发投资整体或仍偏弱。
　　竣工面积同比降幅扩大，今年以来持续出现双位数负增长。8 月竣工面积3377 万平，同比下降36.6%，降幅较7 月扩大了14.8 个百分点，今年以来持续出现两位数的单月同比降幅。由于2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3 年的工程进度来计算，竣工持续承压。1-8 月累计竣工面积3.34 亿平，同比下降23.6%。
　　4. 开发商资金：
　　房企到位资金降幅收窄，个人按揭贷款与外部融资均有所改善。8 月房企到位资金8031 亿元，同比减少10.6%（前值：-11.8%）。1）房款3557 亿元，同比减少17.8%（前值：-19.8%）。定金及预收款同比减少15.7%，同比降幅较7 月扩大了2.8 个百分点。个人按揭贷款同比减少21.8%，降幅较7 月收窄了12.2 个百分点，主要是受益于517 信贷政策放松。
　　8 月新增居民中长期贷款1200 亿元，环比多增1100 亿元，同比少增402 亿元。房款的实质性改善仍需要等待销售回暖。
　　2）非房款4474 亿元，同比减少3.8%（前值：-4.3%）。其中国内贷款1013 亿元，同比增长7.4%，同比增速较7 月提升了11.2 个百分点；自筹资金3093 亿元，同比下降6.2%，同比降幅较7 月收窄了0.1 个百分点。1-8 月房企到位资金累计6.99 万亿元，同比下降20.2%。
　　投资建议
　　传统淡季叠加核心城市政策边际减弱，全国商品房销售绝对量处于历史较低水平，需求信心仍然不足。未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民预期的改善。供应端，在土地成交下滑、房企经营承压下，房地产开发投资尚未出现明显好转迹象。我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。当前行业信心脆弱，其核心是经济基本面的持续走弱和房价下行。经济的改善才是根本。单就行业来说，房价是当前需重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但成交韧性不及二手房。二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的变化。
　　“去库存”政策实际落地情况或是板块估值修复的关注焦点，近期各地地方政府陆续出台了收购存量商品房用作保障房的相关细则并开始逐步落地，建议持续追踪进展情况及政策效果。此外，9 月或将有一波交易政策的行情，需积极关注增量政策。目前来看，美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情，目前国内降息降准预期明确；另外需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。整体行业需持续关注“金九银十”的反馈。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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