地产行业周报：市场活跃度平淡 北京取消普宅标准

　　投资要点
　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为9 月16日-9 月22 日。
　　本周冰山活跃指数环比上涨
　　本周重点50 城冰山活跃指数为13.4，与上周相比上涨0.4 个点，较8 月周均值13.7 下降0.3 个点。本周18 个城市看房活跃度上升，上升城市较上周增加11个，其中，厦门、惠州上涨3 个点，其余城市包括烟台、中山、石家庄等城市上涨区间均处在1-2 个点。一线城市中，北京持平，深圳、广州及上海分别下降1、1、2 个点，均未达到30 的活跃值门槛。整体来看，一线城市本周活跃值为23（-1 个点）、新一线城市14.4（+0.3 个点）、二线城市11.9（+0.8 个点）。
　　“金九银十”接近半程，传统购房旺季热度未体现。
　　二手房冰山房价指数跌幅环比震荡
　　本周重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-1.4%，跌幅较上周扩大0.16pct。本周50 个城市中4 个城市冰山房价指数环比上涨，包括烟台、绍兴及呼和浩特等城市涨幅均在0.6%之内。517 新政以来，重点50 城冰山房价指数周度数据环比持续为负，跌幅大致在0.2%-0.3%之间，9 月15 日冰山房价指数绝对值在517新政后下跌4.3%，较年初下跌9.2%。具体城市来看，517 新政后重点50 城所有城市房价均下降，且累计跌幅呈现扩大趋势，其中太原、中山、石家庄、哈尔滨跌幅最小在2%以内。跌幅较大的城市包括厦门、东莞、常州，跌幅均超过7%。一线城市中北京、上海、深圳、广州跌幅分别为-4.3%、-3.2%、-4.4%、-5.3%。房价下跌趋势延续。
　　受中秋假期影响，新房及二手房成交环比下降根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积127 万平，环比-8.9%，较2023年周均成交下降51.8%，降幅较上周扩大4.7pct；2024W1-38 成交面积累计同比为-34.5%，降幅较上周扩大0.4pct。本周重点13 城二手房成交面积为109 万平，环比-38.6%，较2023 年周均成交量减少31.3%，2024W1-38 累计同比为上涨15.0%，涨幅较上周下降1.86pct。本周受到中秋假期影响，新房及二手房成交量均有所下降。
　　本周政策要闻
　　1）北京：优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
　　2）南京：金秋房展会期间将发放限时购房补助，提供额外1%的购房合同金额补助。此次补助对象为在南京金秋房展会上购买新建商品住房的购房者。
　　3）山西：取消太原商品房限购政策；取消省内各类商品住房转让限制年限，取消普通住宅和非普通住宅标准；公积金贷款购买保障房最低首付款比例为15%（原首套 20%）。
　　本周观点
　　从市场热度来看，本周新房、二手房成交环比均下降，冰山活跃指数依然保持平稳波动，“金九银十”即将过半，但市场传统旺季热度未出现显著提升。本周北京市响应三中全会会议精神，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。我们认为，本周北京市优化房地产政策具有标志意义，政策调整空间仍存，且叠加517 政策组合拳效力消退，市场旺季不旺，房价仍未企稳等因素，以及美联储超预期降息，“内外因”共同推动Q4 政策加码企稳市场预期持续加强。
　　投资建议
　　在房地产行业供给侧出清背景下，我们主要看好产品力强的央国企。其核心逻辑在于央国企穿越周期安全边际高，其次本轮地产周期需求修复和政策推动倾向于新房中的改善型产品。标的方面我们建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团。此外，Q4 及年底政策是博弈关键期，搏稳健也可搏弹性，关注24 债务高峰已过：金地集团、新城控股和新城发展。
　　风险提示
　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。
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