地产及物管行业周报：财政货币政策齐发力 首提房地产止跌回稳 强调要回应群众关切

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/9/21-24/9/27）34 个重点城市新房合计成交308 万平，环比+83%；其中，一二线环比+83%、三四线环比+86%；9 月累计一手房月成交同比-40%，较8 月-17pct；其中，一二线同比-38%、三四线同比-54%，分别较8 月-18pct 和-8pct。上周13 个重点城市二手房成交112 万平米，环比+45%；9 月累计成交同比-10%，较8 月-13pct。库存方面，上周15 城推盘132 万平米，对应成交推盘比0.78 倍，最近三个月（24 年6-8 月）分别为1.26 倍、1.12 倍和1.03 倍。至上周末，15 城可售面积9,775 万平米，环比+0.3%；3 个月移动平均去化月数为24.7 个月，环比上升2.8 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观层面，中共中央、国务院指出以不发生规模性失业风险为底线，持续促进就业质的有效提升和量的合理增长。国新办新闻发布会上央行行长潘功胜宣布降低存款准备金率与政策利率，将下调存款准备金率0.5 个百分点；降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5 个百分点左右；保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%。政治局会议强调要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出；要降低存款准备金率，实施有力度的降息；要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率等。因城施策方面，成都住建局推动融资白名单及去库存措施；江苏宣布均已建立房票安置政策体系；广州南沙全面放开住房限购。
　　公司动态跟踪：投融资方面，张江高科发起设立基金“上海张江燧玥创业投资合伙企业”。股份转让方面，大悦城拟于深圳联合产权交易所公开挂牌转让全资子公司深圳宝兴电线电缆制造有限公司100%股权；中华企业拟公开挂牌转让公司和公司下属公司上海原经房地产所共同持有瀛浦置业100%的股权及相关债权。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨20.14%，沪深300 指数上涨15.7%，相对收益为4.44%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第4 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：阳光股份、金融街、城投控股、合肥城建、新湖中宝，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为电子城、同达创业、迪马股份、世茂股份、海泰发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨12.01%，沪深300 指数上涨15.7%，相对收益为-3.69%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.6/8.1 倍；物管24/25PE 均值分别13.9/12.3 倍。
　　投资分析意见：今年430 政策以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在近期924国新办会议和926 政治局会议后政策进一步聚焦需求侧和改善居民资产负债表，财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，要求房地产市场止跌回稳。同时，在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，并在政策推动下预计房地产有望筑底企稳。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、金地集团、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、绿城中国、保利置业、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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