房地产行业：百强房企及光大核心30城销售跟踪(2024年9月)：9月百强房企销售额同比-38% 核心30城成交均价同比-6.9%

　　9 月百强房企销售额同比-38.1%，1-9 月累计同比为-38.6%，销售修复边际放缓。
　　1）2024 年9 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为1,301 亿元、1,768 亿元、2,348 亿元、2,736 亿元；715 万平、970 万平、1,310 万平、1,527 万平，当月同比分别为-35.0%、-39.9%、-38.1%、-38.1%；-35.0%、-40.8%、-40.8%、-41.6%。
　　2）2024 年1-9 月，TOP10/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为13,711 亿元、28,605 亿元；7,216 万平、15,866 万平，累计同比分别为-32.5%、-38.6%；-40.6%、-39.8%，1-9 月TOP100 房企全口径销售金额累计同比较1-8月+0.1pct，累计同比降幅仍持续收窄，但修复速度边际放缓。
　　3）2024 年9 月，重点房企销售表现较好的为：世茂集团（全口径/权益口径销售金额单月同比+45.5%/+45.1%）、滨江集团（全口径/权益口径销售金额同比-11.8%/-28.2%）、绿城中国（全口径/权益口径销售金额同比-13.7%/-14.1%）。
　　9 月光大核心30 城商品住宅（不含保障）成交均价同比-6.9%；1-9 月同比+1.2%。
　　1）2024 年9 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)成交金额为2,354 亿元，同比-36.0%，环比-5.4%；其中北上广深杭蓉成交金额1,118 亿元，同比-41.5%，环比-17.4%，余下二线24 城成交金额1,236 亿元，同比-29.9%，环比+8.9%。
　　2）2024 年9 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)成交面积为1,013 万㎡，同比-31.2%，环比+0.4%；其中，北上广深杭蓉成交面积282 万㎡，同比-35.1%，环比-13.8%，余下二线24 城成交面积730 万㎡，同比-29.6%，环比+7.2%。
　　3）2024 年9 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)成交均价为23,245 元/㎡，同比-6.9%，环比-5.8%；其中，北上广深杭蓉成交均价 39,621 元/㎡，同比-9.9%，环比-4.3%，余下二线24 城成交均价为 16,917 元/㎡，同比-0.5%，环比+1.6%。
　　4）2024 年1-9 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)累计成交金额24,617 亿元，同比-34.3%；成交面积10,236 万㎡，同比-35.1%；成交均价24,049 元/㎡，同比+1.2%（2024 年1-8 月为+2.1%）。
　　投资建议：2023 年7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000 亿保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16 条”延期至2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
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