房地产行业点评：明确组合拳细则 加大“白名单”项目支持

　　事项：
　　10月17日住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。
　　平安观点：
　　“四个取消+四个降低+两个增加”合力支持地产回稳：会议提出充分赋予城市政府调控自主权，调整或取消各类限制性措施，主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准（仅4个方面）。“四个降低”主要指降低住房公积金贷款利率、首付比例，存量贷款利率、住房税费负担（如普宅/非普区别，增值税等）；其中下调存量房贷利率将于10月末全部完成，预计节省利息支出1500亿元，惠及5000万个家庭、1.5亿居民。“两个增加”主要指一是通过货币化安置等方式新增100万套城中村和危旧房改造，假设货币化安置全部转化为新增商品房需求，按照100平/套对应1亿平需求，约占2023年全国商品房销售的8.9%；二是2024年底前将“白名单”项目信贷规模翻倍至超4万亿（截至10月16日“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元），做到“应进尽进”、 “应贷尽贷”、“能早尽早”。
　　持续关注“去库存”动向及专项债落地收储进度：会议提出允许地方发行专项债，且专项债收购存量商品房由地方自主决策、自愿实施；用于土地储备将优先考虑企业无力开发、不愿开发、还没有动工建设的住宅商务用地。对于去化周期过长的城市，指导地方暂停商品住宅用地供应；对于去化周期较长的城市，实行盘活多少、供应多少。
　　一线城市政策优化带动短期楼市回温，后续密切跟踪持续性：9月24日中央定调房地产市场“止跌回稳”，国庆假期前一线城市密集松绑楼市政策。
　　根据Wind统计数据，国庆假期后9天（10.8-10.16）重点50城新房日均成交套数较9月增长38.1%，较上年10月增长17.4%，20城二手房日均成交套数较9月增长55.5%，较上年10月增长24.3%。当前市场对于销售复苏持续性仍有分歧，我们认为行业复苏主要障碍为：1）存量库存较大；2）房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。后续楼市复苏关键一方面在于收储加速落地优化存量库存，另一方面随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，但仍需宏观政策发力提振居民购房意愿，短期关注销售走向及收储动向。中期看好历史包袱轻、库存结构优化房企。
　　投资建议：近期受大盘回落、部分政策博弈资金落袋为安影响，板块出现回调，但基于促进房地产市场止跌回稳、政策持续加码呵护，我们维持适度积极观点。受制于各地库存压力及房企禀赋差异，我们认为核心城市、核心地段、优质住宅将率先止跌回稳，同时各地方政府逐步放开限价及在土地出让条件上让步，亦利于新增土储潜在毛利率企稳，再次重申产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，中期维度更具投资机会。建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企(如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等)；2）估值修复房企（如万科A、金地集团、新城控股等）；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
　　风险提示：1）政策呵护不及预期风险：若后续政策呵护力度有限，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。
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