地产行业周报：五部门组合拳落地 房价指数降幅收窄

　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为10 月14日-10 月20 日。
　　本周冰山活跃指数环比下降
　　本周重点50 城冰山活跃指数为15.6，与上周相比下降2.9 个点，较9 月周均值13.6 上涨2.0 个点。本周4 个城市看房活跃度上升，其中成都上涨6 个点，上海、深圳及南京涨幅均在1 个点。一线城市看房热度整体基本保持，上海及深圳热度环比上涨1 个点，北京持平，广州下降6 个点。整体来看，一线城市本周活跃值为29.8（-1 个点）、新一线城市17.4（-2.4 个点）、二线城市12.9（-3.7个点）。926 新政后，看房热度连续两周快速提升后有所下降，本周新一线及二线城市热度降幅较大。
　　二手房冰山房价指数跌幅环比收窄
　　本周50 个城市中16 个城市冰山房价指数环比上涨，所有城市涨幅均在0.5%以内。本周重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-0.64%，跌幅较上周收窄0.2pct，虽然冰山房价指数月滚动环比仍然为负，但值得注意的是，在926 新政后跌幅已连续4 周保持收窄。10 月20 日重点50 城冰山房价指数较926 新政当周下跌0.5%。具体城市来看，926 新政后重点50 城中8 个城市均价上涨，其中深圳、绍兴、太原等城市涨幅在0.4%以上；其他城市均下降，跌幅较大的城市包括泉州、惠州、贵阳，跌幅超过2%。一线城市中北京、上海、深圳、广州均保持上涨，涨幅分别为+0.37%、+0.1%、+0.78%、+0.25%。
　　新房及二手房成交环比上涨
　　根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积262 万平，环比+20%，较2023年周均成交下降0.6%，降幅较上周收窄16.6pct；2024W1-42 成交面积累计同比为-32.6%，降幅较上周收窄0.8pct。本周重点13 城二手房成交面积为235 万平，环比+13.1%，较2023 年周均成交量上涨47.5%，2024W1-42 累计同比为上涨15.1%，涨幅较上周增加0.1pct。
　　本周政策要闻
　　1）住建部等五部委：四个取消、四个降低、两个增加。A）四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括①取消限购、②取消限售、③取消限价、④取消普通住宅和非普通住宅标准。B）四个降低：①降低住房公积金贷款利率0.25pct；②降低住房贷款的首付比例，首二套房贷最低首付比例统一到15%；③降低存量贷款利率；④降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。C）两个增加：①通过货币化安置方式新增100 万套城中村或危旧房改造（总量上，35 个大中城市城中村170 万套，全国的量更大；全国危旧房50 万套），本次针对条件成熟的项目（安全隐患突出、安置方案成熟+资金方案平衡）、可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，减少过度安置流程，有利于消化存量。②年底前将白名单的信贷规模增加　　到4 万亿（截至10 月16 日，已审批2.23 万亿元）。
　　2）西安：①全市商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易，新建商品住房不再实施价格指导，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。②使用公积金贷款购买住房的，单缴存职工家庭最高贷款额度不超过75 万元，双缴存职工家庭最高贷款额度不超过100 万元。多子女家庭在此基础上提高至1.2 倍。
　　3）天津：①取消住房限制性措施，包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。②首套、二套房最低首付款比例统一为15%，批量调整存量房贷利率。
　　4）上海：调整住房公积金贷款政策，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为25%。对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青 浦、松江、奉贤、宝山、金山6 个行政区全域的，最低首付款比例调整为20%。上述政策自2024 年10 月18 日起施行。
　　本周观点
　　从市场端来看，本周新房及二手房备案套数环比增加显著，主要因为本周是926新政后的第四周，新政后市场热度快速提升，部分房源房源在成交后陆续进入备案周期。其中，根据冰山指数统计，上海市本周末二手房备案达2301 套，创造了周末网签记录。本周虽然冰山活跃指数有所下降，但值得注意的是，本周冰山房价指数月滚动环比降幅连续4 周保持收窄，我们认为当前阶段，稳房价比稳成交量更重要，若房价降幅能够持续收窄，有助于当前市场抛压减弱。
　　从政策端来看，本周5 部门召开联合会议，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，我们在10 月17 日点评报告《预期波动带来板块机会》中详细阐述了对本次会议的解读，整体来看，我们认为市场对房地产政策和基本面的预期没有一致主线，容易受到片面的信息干扰。我们认为，当前中央多次明确地产要“止跌回稳”以及政策力度持续加大的趋势未变，遇到预期受干扰而导致的板块回调，即是良好的布局机会。10 月21 日，央行宣布1 年期及5 年期LPR 均下调25 个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。根据中指研究院统计，2024 年5 年期以上LPR 共计下调三次，共调降60BP，由年初的4.2%降至3.6%，下调次数、下调幅度均达到2019 年房贷利率换锚5 年期以上LPR 以来最高水平。我们认为，当前多个城市首套房贷利率已降至3.0%左右，央行再次调降5 年期LPR 有助于各地房贷利率进一步下调及降低居民购房成本，有助于房地产市场“止跌回稳”。
　　投资建议
　　结合当前政策推进方向，我们继续看好“消费+地产”、中介和头部房企。建议关注：①消费+地产，关注：万科 A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、 龙湖集团； ②中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部优胜房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。
　　风险提示
　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。
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