房地产行业点评报告：税费优惠落地 居民房企双受益

事件
2024 年11 月13 日财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。
投资要点
本次政策落实了契税、增值税和房企土地增值税三种税费的调整。
本次财政部公布的税收政策中既有对个人购房者交易税费的减免，也有房企土地增值税的让渡。对比先前政策，我们认为值得关注的政策变化有2点：
1）税费梯度门槛升高，鼓励改善需求释放。二套90-140 平米住房，契税减免力度最大为2%。政策对一线城市凡是取消非普的，给予满2 年住房减免增值税5.3%，鼓励未取消的一线城市放松非普政策。由于新房交易主要涉及契税，二手房涉及契税、个税和增值税，如考虑非普的调整，则本次政策对二手房税费让渡更多。因此，我们认为二手房成交量对此反映可能更显著，有利于改善中介公司在Q4 的销售业绩。
2）对房企而言，此次土地增值税的调整是普遍适用的，不区分国企和民企。土地增值税征收的调整主要针对于普宅建造增值税低于扣除项目金额20%的。对已经取消普宅和非普限制的城市，该项政策我们认为应该也适用于非普住宅。土地增值税采用累进税率的计算方式。我们认为土地增值税政策的放松对利润偏低的房企带来重大利好，尤其是建造改善型项目的房企，土地增值税减免空间更大。各线城市非普的进一步取消，可放大该项税收政策的利好。我们认为这项政策不仅可以缓解开发商的现金流压力，也可以提升房企的利润。我们认为该项政策会利好毛利率低的房企，尤其是低毛利的改善型开发商，本次税费减免所带现金流改善力度大。我们认为具体可关注2024Q3 毛利率低于20%的房企。
投资建议
我们认为2024Q4 地产板块【无惧回调，调整再上】，继续看多年底地产板块的Beta 行情。与此同时，11 月13 日税费新政对毛利偏低的房企有明显利好，年底地产板块风险偏好抬升延续。继续看好我们持续推荐的三个方向：
①消费+地产，转危为安，关注：万科A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；②中介龙头，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。
风险提示：基本面修复斜率不确定，地产政策落地节奏需跟进。
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