房地产及物管行业24年第47周周报：来访热度回落 一线税收优惠落地

　　核心观点：
　　本周政策情况：加大好房子建设政策支持，一线取消普宅非普宅标准。
　　根据政府官网，李强总理强调要把改善民生和扩大内需结合起来，加大好房子建设政策支持力度，抓好城镇老旧小区、城中村和危旧房改造，改善人居环境。地方政策方面，一线均取消普宅、非普宅标准，适用最新税收优惠，根据广州安居集团公众号，广州等地推进收储，根据河南日报，郑州房票实现首批兑付。
　　本周基本面情况：成交热度较稳定，二手房来访边际下滑。据Wind 及克尔瑞，本周50 城新房成交面积451.5 万方，环比上升1.4%，同比上升3.5%。二手房方面，本周13 城网签口径成交184.2 万方，环比下降10.6%，同比上升25.8%，72 城认购口径日均成交2774 套，环比下降5.5%，同比增长62.8%。本周72 城房产中介来访环比下降7.7%，同比上升26.0%，来访边际下滑。本周10 城商品房推盘137.4万方，环比上升37.0%，同比下降30.1%，推盘规模边际回升。
　　本周土地情况：出让节奏影响下11 月出让金同比转正。据中指院数据，24 年11 月前21 天中指院300 城商住土地出让金同比上升4.8%，受土地出让节奏的影响11 月同比转正，土地成交的绝对规模仍处于低位，截至24 年11 月21 日，商住土地累计出让金同比下降33.4%。
　　开发板块观点：政策走向前端来访有所下滑，一线城市取消非普宅认定标准。本周新房网签规模环比仍在提升，前期市场高热度来带的认购转化仍在持续，根据Wind 及中介数据，二手房网签以及前端来访、认购则有所下降，虽然分别高于517 新政后同期数据表现8%、38%、25%，政策效果以及延续性已经超出预期，但观望客户的持续入场消化也使得整体热度连续回落。更长时间维度上约束市场热度及居民购房意愿的最主要因素仍是经济收入及房价，而当前环境下，市场库存依然偏高，虽然短期成交放量价格边际稳定，但未来房价依然存在下行压力。在此背景下政策的持续出台是维持市场热度的最主要手段，上周财政部等三部门明确支持优化房地产行业税收政策，本周北上广深迅速跟进取消非普宅认定标准，政策出台速度快，体现了各级政府稳住市场的决心，对市场信心的修复和巩固有正面影响。目前市场处于政策底到基本面底的过渡阶段，在市场企稳前预计政策支持力度将持续加大，关注政策效果，包括对基本面热度及企业经营弹性影响。
　　物业板块观点：板块行情回落。据Wind 数据，本周恒生指数下降1.0%，物业板块平均下降2.9%，其中龙头央国企下降3.9%，龙头未违约民企下降2.0%，龙头违约民企下降3.0%，物业板块PE7.1x。
　　风险提示。基本面不及预期等；供给侧改革出清影响情绪等。
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