房地产及物管行业25年第1周周报：网签稳定认购下行 房企分化格局加剧

　　核心观点：
　　本周政策情况：落实地产发展新政策，构建房地产发展新模式。中央方面，发改委指出要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，加快构建房地产发展新模式；央行指出要加大存量商品房和存量土地盘活力度，完善房地产金融基础性制度，择机降准降息；国务院常务会议指出要建立健全可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展。地方政策方面，北京、上海、深圳1 月1 日起执行新公积金贷款利率；河南全方位提振住房消费；广东部署推行存量房交易实施不动产预告登记。
　　本周基本面情况：新房成交热度上升，二手房成交热度有所下降。据Wind 及克尔瑞，本周50 城新房成交面积685.5 万方，环比上升2.4%，同比下降4.8%。二手房方面，本周13 城网签口径成交214.3 万方，环比下降10.6%，同比上升63.2%，72 城认购口径日均成交2152 套，环比下降4.7%，同比增长38.5%。本周10 城商品房推盘146.8 万方，环比下降31.3%，同比下降25.1%，推盘规模下降。
　　本周土地情况：土地成交热度低位。据中指院数据，2025 年1 月前3天中指院300 城商住土地出让金同比上升130.9%，截至2025 年1 月3 日，商住土地累计出让金同比上升130.9%。
　　开发板块观点：本周新房网签规模环比继续上行，再创9 月末新政以来新高，二手网签规模虽有回落，但也处于相对高位，11 月以来网签成交热度延续，前期认购对转化支撑力度仍较强。前期认购二手中介、来访规模仍持续下行，认购连续3 周环比跌幅在5%左右，受成交降温及库存压力影响，11 月中下旬以来价格修复趋势放缓，量价重归下行趋势，春节前依然面临季节性回落，春节后修复情况是本轮政策效果是否可以延续的观察节点。企业方面，24 年百强房企实现销售额4.19 万亿，同比下降30%，较20 年高点下降68%，行业规模仍在收缩，Q4同比降幅收窄到1.8%，是21Q3 市场下行以来除23Q1/Q2 外首次同比降幅收窄至个位数，9 月末新政效果及延续时间均超预期。市场下行以来强弱信用企业分化的格局延续，行业景气度的企稳仍需政策及整体经济的持续助力，需求端政策的进完善，以及供给端政策的明确与落地是行业未来基本面稳定的重要支撑。关注后续政策的进一步落地力度、节奏及基本面与房企的反馈。
　　物业板块观点：板块行情回落。据Wind 数据，本周恒生指数下降1.6%，物业板块平均下降1.2%，其中龙头央国企下降1.7%，龙头未违约民企下降1.8%，龙头违约民企下降4.6%，物业板块整体PE6.7x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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