房地产及物管行业25年第30周周报：核心区域土拍火热 政策预期加强看好行情持续性

　　核心观点：
　　本周政策情况：中央政策方面，本周国务院发布《住房租赁条例》，明确“推动租购同权”；国资委强调央企要积极参与城市更新的建设；最高法加强对购房者的权益保护；证监会提出要统筹化解处置房企债券违约风险。地方政策方面，成都推进限售放松政策；上海推进城市更新政策；南通、重庆等地实施购房补贴政策；成都、济南等地公积金放松。
　　本周基本面情况：本周新房、二手网签规模较上周波动不大，前端来访、认购规模也相对稳定，7 月以来住宅市场热度相对平稳，基本维持24 年末水平。据Wind 及克尔瑞，本周50 城商品房成交面积271.69万方，环比上升6.3%，同比下降13.4%。二手房方面，本周11 城网签口径成交152.09 万方，环比下降0.9%，同比下降3.6%，82 城认购口径日均成交3333 套，环比下降0.3%，同比增长19.9%。二手来访方面，本周二手来访环比下降4.1%，同比上升15.6%。本周10 城商品房推盘108.1 万方，环比上升12.0%，同比下降25.9%。
　　本周土地情况：土地出让金同比正增长。据中指院数据，2025 年7 月前24 天中指院300 城商住土地出让金同比上升10.1%，截至2025 年7 月24 日，商住土地累计出让金同比上升26.0%。本周整个市场成交大幅增加，核心城市核心区域成交价持续刷新，7 月24-25 日上海六批次土拍，徐汇衡复地块以12.3 亿总地价、20.0 万元/平楼面价成为全国单价地王，绿城64.7 亿元竞得北外滩地块，扣除配建后楼面价13.6万元/平，位置较2 月金茂瑞虹地块更核心近江，楼面价则较金茂地块提升2 万元/平，成为区域地价天花板，后续盈利对价格的向上突破有一定要求。去年徐汇滨江地块（潮鸣东方）等地块的成功运营和价格突破为开发商核心区域拿地的销售价格预期形成一定支撑，市场价格趋势及热度分化，开发商对核心城市核心区域投资力度加强，土拍及成交依然火热。
　　开发板块观点：本周申万房地产指数上涨4.07%，自6 月见底后涨超11%；万德香港房地产指数上涨3.49%，过去一个月中有三周实现上涨，港股地产指数自5 月底以后涨幅达15%。我们预计以当前的基本面状态，预计行业政策将会有所响应，持续看好地产板块。若伴随景气度改善，强信用强投资房企或具备盈利及估值弹性。
　　物业板块观点：板块行情下跌。据Wind 数据，本周恒生指数上涨2.3%，物业板块平均上涨2.8%，其中龙头央国企上涨3.6%，龙头未违约民企上涨6.3%，龙头违约民企上涨3.3%，物业板块24 年整体PE7.8x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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