地产及物管行业周报：北京新政效果显著 多省份部署止跌回稳

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交跌幅收窄，新房成交推盘比回落。上周(8.9-8.15)34 城新房合计成交161.3 万平米，环比-9%，其中，一二线环比-7.9%，三四线环比-23.5%。8 月(8.1-8.15)34 城一手房成交同比-19.1%，较7 月-11.6%。其中，一二线同比-17.6%，三四线同比-35.5%，分别较7 月-11.8pct 和-8.2pct。上周13 城二手房合计成交99.9 万平米，环比-3.6%；8 月截至上周累计成交同比-3%，较7 月-3.2pct。库存方面，上周15 城合计推盘76 万平米，合计成交65 万平米，对应成交推盘比为0.86 倍，最近三个月（25 年5 月-25 年7 月）分别为1.14 倍、1.02 倍和0.94 倍。截至上周末（2025/8/15）15 城合计住宅可售面积为8915 万平米，环比+0.1%。3 个月移动平均去化月数为21.3 个月，环比+0.6 个月。
　　主要政策新闻：北京新政效果显著，多省份部署止跌回稳。宏观层面，国家统计局公布1-7 月全国房地产开发投资额及同比：总投资53,580 亿元（-12.0%），销售面积51,560 万平米（-4.0%)；九部门联合发布相关实施方案，明确严禁服务业经营主体将贷款资金用于房地产开发、投资或理财套利活动；江苏、云南等省份部署下半年推动楼市止跌与城市更新任务；市场方面，北京“五环外不限购”新政落地后首个周末，五环外新房到访量增长约20%；CRIC 公布8 月前10 日重点30 城新房开盘去化率环比提升 7pct 至37%，呈弱复苏特征；因城施策上，上海发布“商改住” 新政，允许符合条件的存量商务楼宇兼容租赁住房等功能；福州出台商办转住补贴等项目开发措施；贵阳试点 “五卡通” 购房权益；公积金政策方面，苏州公积金首付比例降至15%，并支持物业费提取；成都调整贷款额度计算方式，较原公式提升38%。集中供地及土地市场，招商蛇口与华润置地联合体 86.4 亿竞得深圳宝安宅地。
　　公司动态跟踪：龙湖预告核心业绩-70%，华发公告归母业绩-86%。销售方面，多家房企公布25 年1-7 月销售额及同比：华润置地1236.0 亿元（-11.8%）；中国金茂618.0亿元（+23.0%）；业绩方面，25 年H1 归母净利润及同比：龙湖集团预告归母业绩-45%、核心业绩-70.0%；华发股份1.7 亿元（-86.4%）。融资方面，大悦城控股子公司发行 2025 年度第一期中期票据（15 亿元/ 2+N 年/2.26%）；越秀地产相关主体拟发行公司债券，合计不超过14 亿元：品种一（3+2 年/1.95%）、品种二（10 年/2.50%）；中国海外发展发行2025 年第二期公司债券期：（8 亿元/3 年/1.60%）和（25 亿元/5 年/1.79%）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨3.94%，沪深300 指数上涨2.37%，相对收益为1.56%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第6 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：新湖中宝、电子城、南国置业、沙河股份、深物业A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为亚太实业、空港股份、京能置业、中润资源、国创高新。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.79%，沪深300 指数上涨2.37%，相对收益为0.42%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为15.4/13.7 倍；物管25/26PE 均值分别14.1/12.6 倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国广义住房需求已经见底，但量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策也将进一步推出；并预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、建发股份，关注中国金茂；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、招商蛇口、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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