地产及物管行业周报：住建部明确“好房子”五项工作 高质量地开展好城市更新

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交跌幅扩大，成交推盘比回升。上周(10.4-10.10)34 个重点城市新房合计成交98 万平米，环比-61.3%，其中，一二线环比-63.1%，三四线环比-18.7%。10 月(10.1-10.10)34 城一手房成交同比-33.5%，较9 月同期环比-56%。其中，一二线同比-32.2%，三四线同比-45.3%，分别较9 月同期环比-56.6%和-48.8%。
　　上周13 城二手房合计成交48.7 万平米，环比-32%；10 月累计成交同比-18.8%，较9月同期环比-62.9%。库存方面，上周15 城合计推盘20 万平米，合计成交36 万平米，对应成交推盘比为1.85 倍，最近三个月（25 年7 月-25 年9 月）分别为0.95 倍、0.98倍和0.75 倍。截至上周末（2025/10/10）15 城合计住宅可售面积为9026.9 万平米，环比-0.2%。3 个月移动平均去化月数为26.4 个月，环比+0.6 个月。
　　主要政策新闻：住建部明确“好房子”五项工作，高质量地开展好城市更新。宏观方面，10 月11 日，国新办举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会，其中，住建部部长倪虹表示：“好房子”需要有好的标准、好的设计、好的材料、好的建造、好的运维，通过推动这五项工作，我相信在“十五五”期间，我们的“好房子”会展现在消费者面前；为落实中央城市工作会议精神，住建部将重点抓三件事，一是高质量地开展好城市更新，二是高效能地推进城市治理，三是高水平的编制好住房城乡建设领域的“十五五”规划；因城施策方面，广州发布优化盘活存量土地政策，允许自持住房转售、存量商办改建租赁住房；公积金政策方面，长春降低首贷、二贷无房者公积金贷款首付比例至15%；南京提升单人缴存公积金贷款最高额度至80 万元/人；土地市场方面，中国海外发展以9.2 亿元竞得广州海珠区一宗宅地；白云区两宗宅地以19.8 亿元成交。
　　公司动态跟踪：新城控股发行境外债，保利南方划拨保利发展全部股权。销售方面，保利发展发布1-9 月销售数据及同比：1-9 月累计1010.4 万方（-25.1%），2017.3 亿元（-16.5%）；9 月单月111.9 万方（-10.5%），205.3 亿元（-1.8%）；融资担保方面，新城控股发行境外债（1.6 亿美元/2 年/11.9%）；招商蛇口为全资子公司贷款提供1.93 亿元担保；股份变动方面，保利发展控股股东保利南方拟将所持 45.1 亿股公司股无偿划转至保利集团，划拨后保利南方将不再持股。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.82%，沪深300 指数下跌0.51%，相对收益为-0.3%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第23 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：合肥城建、中润资源、深振业A、天房发展、长春经开，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深深房A、张江高科、珠江股份、莱茵体育、华发股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.6%，沪深300 指数下跌0.51%，相对收益为-0.09%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为17.2/15.0 倍；物管25/26PE 均值分别13.8/12.4 倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，“好房子”政策将实现另辟蹊径的破局之道，引领核心城市五重利好共振、并推动领先筑底回升，同时也将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。此外，我们认为，货币宽松周期中，大类资产中商业地产优势明显，目前我国正处于货币宽松周期，优质商业地产价值重估已开始显现。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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