房地产开发行业周报2025W45：从央行调查报告看当前居民对房价预期

　　根据央行调查报告，城镇储户对房价悲观的占比已回到2024 年三季度的水平，乐观占比不足10%。2025 年三季度，央行在全国50 个城市进行了2 万户城镇储户问卷调查。根据调查报告，本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5 个百分点，已连续10 个季度指数在50%之下。对下个季度房价，9.1%的居民预期“上涨”，55.6%的居民预期“基本不变”，23.5%的居民预期“下降”，11.8%的居民“看不准”。其中预期“上涨”占比连续2 个季度低于10%，而预期“下降”的占比也接近历史最高点，仅次于2024 年三季度的23.6%。可以观察到，“924”新政正是在市场悲观时出台，随后确实也带动了居民对房价信心的边际改善，但随着时间推移，增量政策相对较少，新政满1 年时市场悲观的占比又回到了去年相似的水平。经验证明，中央自上而下高级别大力度政策对市场短期预期改善是有效果的，但市场不断寻底过程是艰难的，也需要持续的政策加码和呵护。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300 指数1.05 个百分点，在31 个申万一级行业排名第24 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为134.6 万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为38.4 万方，环比-30.6%，同比-45.8%；样本二线城市为70.0 万方，环比-45.1%，同比-45.3%；样本三线城市为26.2 万方，环比-44.8%，同比-53.1%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计190.2 万方，环比下降8.3%，同比下降28.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为78.8 万方，环比-14.3%；样本二线8城5.市1 为万方，环比 0.6%；样本三线城市为26.3 万方，环比-14.5%。
　　信用债：根据wind 统计数据，本周（11.3-11.9）共发行房企信用债12 只，环比增加4 只；发行规模共计102.50 亿元，环比增加52 亿元，总偿还量64.7 亿元，环比减少89.87 亿元，净融资额为37.8 亿元，环比增加141.87亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：
　　城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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