2026W03房地产周报：开年政策暖风频吹 楼市预期稳步改善

　　报告摘要：
　　本周观点：开年政 策暖风频吹，楼市预期稳步改善①目前为止保障性住房再贷款的资金实际使用规模相对有限，核心原因为在资金成本与租金收益率之间的不平衡。本次央行进一步下调再贷款成本，将使得地方政府收储现房纳为保障房的商业模式可行性进一步改善；②退税政策不断延期，此次为该政策的第二次延期，由三部门联合发文明确，将退税优惠期限进一步延长至2027 年年底；③26 年1 月17 日，两部门联合印发《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》将商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%，直接降低了商办用房的购置门槛，对激活商办市场活力具有积极作用。
　　本周地产：A 股与港股跑输/跑赢大盘
　　本周A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-3.52%和2.54%，分别跑输大盘2.95pct/跑赢大盘0.20pct。本周地产信用债发行100.00亿元，净融资额-42.55 亿元。截至2026 年1 月16 日，地产信用债累计发行163.80 亿元，净融资额-37.98 亿元，去年同期为119.43 亿元。
　　本周REITs 指数涨跌幅为-0.41%
　　本周产权型REITs 指数收于120.41 点,涨跌幅为-0.43%;本周特许经营权型REITs 指数收于113.68 点,涨跌幅为-0.39%;近一个月，REITs 指数跑输沪深300 指数1.95pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs 为华夏合肥高新REIT，涨跌幅为2.24%。本周REITs 成交额为12.88 亿元，环比-20.24%。本周REITs 换手率为0.45%，环比-0.12pcts。
　　百城土地供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比上升本周百城供应和成交建面环比-64.57%/-14.03%，溢价率+1.39%，一线供应和成交建面环比-57.97%/+8.98%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比-72.70%/-7.86%，溢价率+0.48%,三四线供应和成交建面环比-59.74%/-18.00%，溢价率+2.20%。
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-20.37%/-18.53%本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-20.37%/-18.53%，累计同比分别-61.83%/-37.34%。新房端，45 城商品房共计成交200 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-23.27%、-19.14%、+3.51%。二手房端，14 城二手商品房共计成交179 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-23.46%、-18.60%、-15.11%。
　　投资建议：2026 开年来楼市政策暖风频吹，且求是文章提及楼市政策需要一次性给足，2026 年作为十五五规划首年，更多楼市政策值得期待，呵护量价指标加速筑底。标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预
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