房地产行业26年1月市场总结：市场信心逐步回升 主流标的表现优异

　　市场成交：新房仍较低迷，二手实时成交表现优异。新房市场，26 年1 月，45 城商品住宅（房管局）成交面积同比-27%，以农历对齐，同比-57%。根据克而瑞，26 年1 月百强房企销售金额同比-25%，剔除春节的影响同比-34%。二手房市场，80 城（中介）实时成交同比+73%，剔除去年春节基数的影响对齐同比增长12%；分线城市阳历增速差距不大，上海、北京、广州、深圳等城市均超过荣枯线水平。1 月72 城来访同比+79%，农历同比+7.5%，来访转化率1 月提升到5.2%，为25 年7 月以来的新高。网签数据，11 城同比+16.3%，对齐农历-14.4%。
　　市场景气度：26 年开年价格走稳，新房开盘去化率持续下滑。26 年1月中介口径重点城市二手成交价格环比+2.7%，这是25 年3 月以来首次实现价格上涨，分线来看一线、二线、三四线分别环比+3.7%、+4.3%和-0.3%，25 年4 季度价格跌幅较大的城市，环比上涨较为显著。库存方面，新房库存走低但去化周期维持高位，二手房挂牌量1 月环比为-1.1%，过去三个月环比-3.2%。新房去化方面，市场推盘进入淡季，因此售批比保持在1x 以上，但重点城市新开盘认购率仅有34%，其中纯新盘维持在52%，老盘新推去化率仅有28%，景气度较差。
　　政策：为全年地产政策环境改善，开了一个好头。26 年1 月2 日，中共中央机关刊《求是》杂志发文《改善和稳定房地产市场预期》，随后1 月14 日财政部延续个人所得税退税政策至27 年，1 月15 日央行下调结构性金融工具的利率，开发贷款展期年限延长至5 年，29 日新闻报道取消三道红线，2 月除上海试点“以旧换新”。开年1 个月，所有政策方向都相对温和，且引导预期和提高政策效率的决心已显现。
　　土地市场：供应淡季叠加高基数，开局并不美好。26 年1 月住宅用地出让金924 亿元，同比-46%，各性质用地表现差异不大。政府供地意愿和企业拿地意愿都比较低，城投拿地面积同比-51%，非城投-24%。
　　行情回顾及投资观点：内房及港房表现出色，市场关注度大幅提升。1月SW 房地产指数上涨4.3%，跑赢大盘2.7 个百分点，香港本地房地产指数上涨14%，跑赢市场超7 个百分点。分板块来看，主流开发、其他A 股房企、物业管理、香港地产板块分别上涨12.7%、2.7%、4.6%、17.3%，内房和港房主流开发企业均有不俗的表现。资本市场对于26 年开年核心城市表现出的量价趋势及政策方向，均有较为乐观的预期，由此带动了主流开发企业的整体板块价值修复，香港同样开年表现不俗。目前行业整体估值水平，仍处于底部位置，市场预期修复同样处于初级阶段，从股价表现上来看，低PS 开发类企业拥有较好的股价弹性，建议持续关注房地产板块走势。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期；未来融资环境进一步收紧；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。
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