深度*行业*房地产行业第8-9周周报：26年春节新房成交量低于23-25年 二手房成交量高于23-25年 上海优化限购 公积金和房产税政策

　　受春节假期影响，新房、二手房成交面积同环比均降幅扩大。新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上涨。
　　核心观点
　　受春节假期影响，新房成交面积同环比均降幅扩大。第8-9 周（2 月14 日-2 月27 日）40 个城市新房成交面积109.8 万平，环比下降65.2%，同比下降79.1%，同比降幅较第7 周扩大73.6 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-78.3%、-64.0%、-52.7%，同比增速分别为-83.9%、-74.8%、-82.2%，同比降幅较第7 周分别扩大了105.2、82.1、35.4 个百分点。
　　二手房成交面积同环比均降幅扩大。第8-9 周（2 月14 日-2 月27 日）18 个城市二手房成交面积96.0 万平，环比下降68.8%，同比下降77.6%，同比降幅较第7 周扩大70.3 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-69.4%、-68.7%、-68.6%，同比增速分别为-77.5%、-80.2%、-70.9%，同比降幅较第7 周分别扩大了51.2、93.6、77.7 个百分点。
　　26 年春节假期期间新房成交量低于23-25 年春节，二手房成交量高于23-25 年春节。26 年春节假期期间，我们跟踪的55 城新房成交套数1302 套，22 城二手房成交套数228 套，新房成交套数较25 年春节（1 月28 日-2 月4 日）、24 年春节假期（2 月10-17 日）、23 年春节（1 月21-27 日）分别下降22%、13%、53%，二手房成交套数较25、24、23 年春节分别增长107%、84%、470%。
　　由于近几年春节假期天数不同，我们再从日均来看，依然可以看到26 年春节期间新房日均成交量均低于23-25 年春节，二手房日均成交量均高于23-25 年。26 年春节55 城新房日均成交套数为145 套，较25、24、23 年春节分别下降30%、23%、64%，22 城二手房日均成交套数25 套，较25、24、23 年春节分别增长84%、63%、343%。
　　新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上涨。截至第9 周末，12 个城市新房库存面积11253 万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-4.3%；去化周期21.3 个月，环比上升1.4 个月，同比上升7.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.4、19.6、64.9 个月，一、二线城市环比分别上升1.1、1.7 个月，同比提升5.2、8.7 个月，三四线城市环比下降6.5 个月，同比提升29.0 个月。
　　土地市场同环比均量价齐跌；溢价率环比上涨、同比下降。第7-8 周（2 月9 日-2 月22 日）百城全类型成交土地规划建面为1344.01 万平，环比下降44.3%，同比下降49.4%；成交总价138.8 亿元，环比下降58.9%，同比下降76.1%；楼面均价1033 元/平，环比下降26.2%，同比下降52.9%；土地溢价率为3.65%，环比上升1.7 个百分点，同比下降0.3 个百分点。
　　房企国内债券发行量同环比均下降。受春节假期影响，第8 周（2 月14 日-2 月20 日）房企未发行国内债券。第9 周（2 月21 日-2 月27 日）房地产行业国内债券总发行量为21.5 亿元。第8-9周（2 月14 日-2 月27 日）总偿还量为219.9 亿元，环比上升265.4%，同比上升20.7%（前值：-67.5%）；净融资额为-198.4 亿元。
　　板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.6%，较第7 周上升1.3pct，相对收益（相对沪深300）为-0.5%，较第7 周上升0.6pct。房地产板块PE 为26.86X，较第7 周下降0.03X。
　　政策
　　2 月25 日，上海发布“新七条”，涉及住房限购、公积金贷款、房产税等调整。1）限购调整：①降低非本市户籍居民社保/个税缴纳年限，社保/个税年限满1 年，外环内限购1 套，外环外不限套数；社保/个税年限满3 年，可增购一套，外环内限购2 套，外环外不限套数，即和本市户籍居民的限购政策相同。②对于持有《上海居住证》满5 年及以上的居民，全市范围内限购1 套，无需提供社保/个税证明。2）公积金贷款政策调整：①调整首套房家庭贷款最高额度，新政下，家庭购买首套房的公积金贷款最高额度从160 万元提高至240 万元，若叠加多子女家庭（增加20%）和购买绿色建筑（增加15%）最高贷款额度上浮政策，总共可增加35%贷款额度，即公积金贷款最高额度可达324 万元。②扩大多子女家庭购房支持范围，对多子女家庭购买二套的，最高额度上浮20%，此前仅首套贷款额度可以上浮20%，“二套向首套‘看齐’，将覆盖更多改善家庭群体。
　　③落实公积金“认房不认贷”，这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。3）房产税调整：新增免税条件，对购房人于未成年时（或于本市房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新政或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。我们认为，新政一定程度上增加了购买资格，降低了购房成本，有利于促进本身有购房需求/计划的购房人入市，我们预计短期对于成交量回升将起到一定效果，但后续持续性仍待观察。
　　投资建议
　　当前房地产行业仍然面临一定压力。当前防范地产及相关风险仍是首位。我们认为，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。2026 年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。节奏上，可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点”。从投资建议角度来说，“政策拐点”需要提前布局，“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳。“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升，“基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄。从投资主线来说，部分房企在2025 年计提减值相对充分，2026、2027 年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
　　风险提示：
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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