深度*行业*房地产行业第10周周报：新房、二手房成交同比降幅收窄；政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”

　　新房成交面积环比由负转正、同比降幅收窄；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。
　　核心观点
　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅较上周收窄。第10 周40 城新房成交面积157.2 万平，环比上升66.0%，同比下降30.0%，同比降幅较8-9 周收窄49.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为115.6%、70.1%、31.7%，同比增速分别为-27.7%、-20.2%、-55.1%，同比降幅较8-9 周分别收窄了56.1、54.6、27.1 个百分点。
　　二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。第10 周18 城二手房成交面积151.6 万平，环比上升77.3%，同比下降32.0%，同比降幅较8-9 周收窄45.5 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为104.6%、69.2%、68.4%，同比增速分别为-14.1%、-36.9%、-55.1%，同比降幅较第8-9 周收窄63.4、43.3、15.8 个百分点。
　　新房库存面积环比上涨，同比下降;去化周期同环比均上涨。截至第10 周末，12 城新房库存面积11259万平，环比增速为0.1%，同比增速为-3.9%；去化周期22.1 个月，环比上升0.8 个月，同比上升8.3 个月。
　　一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.1、20.6、63.8 个月，一、二线城市环比分别上升0.7、1.0 个月、三四线城市环比下降1.2 个月，一、二、三四线城市同比分别上升5.9、9.9、28.1 个月。
　　土地市场环比均量价齐涨，同比均量价齐跌；溢价率环比上涨，同比下降。第9 周百城全类型成交土地规划建面为1418.0 万平，环比上升1293.6%，同比下降16.0%；成交总价301.6 亿元，环比上升5763.9%，同比下降36.4%；楼面均价2127 元/平，环比上升320.8%，同比下降24.3%；土地溢价率为1.7%，环比上涨1.7 个百分点，同比下降0.6 个百分点。
　　房企国内债券发行量环比上涨，同比下降。第10 周房地产行业国内债券总发行量147.1 亿元，环比上升584.1%，同比下降29.2%。总偿还量为125.9 亿元，环比下降4.4%，同比下降22.2%；净融资额为21.2亿元。
　　板块相对收益有所下降。第10 周房地产行业绝对收益为-4.1%，较上周下降4.7pct，相对收益（相对沪深300）为-3.0%，较上周下降2.6pct。房地产板块PE 为25.77X，较上周下降1.09X。
　　政策
　　政策：3 月6 日《政府工作报告》发布。房地产相关方面的核心亮点有二：
　　1）首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，后续政策可期。初婚初育家庭对于住房的需求较为刚性，若后续有相关政策出台，受惠家庭数量可观，对于减轻初婚初育家庭婚育成本、降低生活压力、提升年轻群体生育和购房意愿均能起到积极影响。我们认为相关可行的举措有：发放额外的购房补贴；适当提高公积金最高贷款额度；享受额外的利率优化；优化住房套数认定标准；通过保障房提供实质性住房支持等。除此以外，报告还提出“支持多子女家庭改善性住房需求”，我们认为，未来对多孩家庭的购房政策应更多考虑实际需求，更精细化、重效果，侧重在置换优惠上（面积更大、功能性更强的房子）。
　　本次报告同时提及“加强初婚初育家庭住房保障”、“支持多子女家庭改善性住房需求”，基本已经全面覆盖了有子女家庭的住房需求，将住房政策与人口生育政策融合，是积极应对人口发展新形势、构建生育友好型社会、稳定房地产市场的重要创新举措。
　　2）报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，从“加快构建”到“深入推进”措辞转变体现了现阶段房地产新模式大框架已基本形成，行业转型带来的制度、政策监管、参与主体的转型也将加速落地。
　　本次政府工作报告还提及了其他房地产方面的内容，例如“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给”、“深化住房公积金制度改革”、“优化保障性住房供给”、“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”、“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”、“高质量推进城市更新, 稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，基本延续了过去会议的提法。
　　我们认为本次政府工作报告在房地产相关部分基本符合前期市场预期，内容囊括较往年更加全面、更加精细化、更有针对性，同时，也不乏创新型的增量政策方向。后续房地产行业供需两端政策均有进一步落地的预期，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。其中，需求端包括初婚初育家庭住房需求、多子女家庭住房需求、公积金制度改革等，供给端政策包括城市更新、盘活存量、收储、“好房子”建设等，此外，房地产基础及配套制度建设也有望加速推进。
　　投资建议
　　我们认为，2026 年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。节奏上，可能会出现两个拐点，一个是即将到来的一季度末左右的“政策拐点”，或体现在供需端政策积极性提升，一个是四季度左右的“基本面拐点”，主要是指需求好转的明朗度，或体现在二手房价格的降幅收窄。“政策拐点”需要提前布局；“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳。从投资主线来说，部分房企在2025 年计提减值相对充分，2026、2027 年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
　　风险提示：
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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