地产及物管行业双周报：春节期间新房成交同比小增 商业不动产REITS半月申报12单

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：春节期间6 天新房成交同比+5.4%，较2016 年以来平均值-14.2%。
　　春节前一周(2.7-2.13)34 个重点城市新房合计成交192.3 万平米，环比-1.1%，其中，一二线环比-2.8%，三四线环比+21%。2 月34 城一手房成交同比+88.5%，较1 月+109.7pct。其中，一二线同比+96.8%，三四线同比+26.4%，分别较1 月+117.3pct和+54.3pct。春节前一周13 城二手房合计成交85.1 万平米，环比-25%；2 月累计成交同比+91.6%，较1 月+77.5pct。春节期间（26/2/16 除夕-26/2/21 初五）主流 16 城新房成交9.3 万平，较2025 年同期+5.4%，较2016-2025 年同期平均值10.9 万平-14.2%；库存方面，春节当周15 城合计推盘-2 万平米，合计成交7 万平米，对应成交推盘比为-3.91 倍，最近三个月（25/11-26/1）分别为0.9、1.0 和1.42。截至本周末（2026/2/20）15 城合计住宅可售面积为8870.4 万平米，环比-0.1%。3 个月移动平均去化月数为25.8 个月，环比+1.99 个月。
　　主要政策新闻：《求是》再度发文强调稳定房地产市场，商业不动产REITs 半月申报12单。宏观方面，《求是》发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险；国家统计局解读1 月70 个大中城市商品住宅价格数据，整体环比降幅收窄、同比下降；因城施策方面，重庆发布22 条稳定房地产市场新政，涵盖优化住房供给、盘活存量等；上海加力推进城中村改造和旧住房成套改造，聚焦宜居安居；江苏住建厅推动“一楼盘一策”，从供需两端优化房票、以旧换新等；广东金融监管局为“白名单”项目提供超万亿授信，落地金额9,119 亿元，为全国第一；其他方面，崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT 正式申报，为市场申报的第11、12 单商业不动产REIT；临港机构间REIT 成功落地，发行规模8.1 亿元。
　　公司动态跟踪：中国金茂、华润置地1 月销售数据亮眼。经营数据方面，多家房企公布1 月单月销售金额及同比：保利发展156.2 亿元（-13.3%）；中国金茂76 亿元（+13.6%）；招商蛇口76.7 亿元（-15.2%）；龙湖集团24.5 亿元（-45%）；旭辉集团7.3 亿元（-59.7%）；新城控股7.1 亿元（-29.8%）；金地集团12.2 亿元（-45.8%）；华润置地116.5 亿元（+0.4%）。
　　一周板块回顾：春节前一周房地产板块弱于大市、物管板块强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.69%，沪深300 指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第19 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：ST 中迪、京能置业、京投发展、先导基电、光明地产，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为皇庭国际、我爱我家、城投控股、卧龙新能、财信发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.38%，沪深300 指数上涨0.36%，相对收益为0.02%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为24.5/19.1 倍；物管25/26PE 均值分别14.0/12.6 倍。
　　投资分析意见：看好优质房企及商业地产，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，政策面基调也更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB 估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：
　　建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展；2）商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。
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